Una manifestación de la actual subida de precios es la exigencia, por parte de algunos promotores o gestores, de una cantidad más allá del precio máximo permitido para las viviendas protegidas y la dócil aceptación por parte de los compradores.

La ilegalidad de estas prácticas es clara al margen de cómo se quieran instrumentar (aportación a capital social en una cooperativa, pérdidas en fraude de ley en dichas sociedades,  mejoras sobre las calidades iniciales, pagos por mobiliario, terraza, etc…). El comprador no querrá reclamar para no poner en riesgo su relación con el promotor y para evitar verse envuelto en un litigio que  puede dilatar la entrega de su vivienda protegida.

Siguiendo esta filosofía, lo más sencillo suele ser efectuar dichos desembolsos guardando cualquier comunicación o email que pueda servir como prueba y, una vez se haya escriturado la vivienda, denunciar al órgano competente de la Comunidad Autónoma  (en Madrid sería la Dirección General de la Vivienda sita en calle Maudes, 17). También en Madrid, la sanción será calificada como muy grave (6.001 € a 60.000 €) y llevará aparejada la devolución del sobreprecio (Ley 9/2003 de 26 de marzo de régimen sancionador de vivienda protegida) . La infracción prescribe a los tres años (artº14.a) normalmente a contar desde la escrituración.  En la vía contencioso-administrativa no se podría conseguir directamente el reembolso del sobreprecio pues se trataría de una obligación de hacer del promotor (artículo 19.2) y la Administración únicamente, al ejecutar forzosamente la sentencia, puede imponer multas coercitivas periódicas al promotor que se niegue a ello. Un esquema similar ofrece la Comunidad Autónoma de Castilla y León  (artº 105.3.c) de la Ley 9/2010 de 30 de agosto de Derecho a la Vivienda) y la Comunidad Autónoma de Andalucía (artº 59 Ley 1/2010 reguladora del Derecho a la Vivienda).

Si la empresa promotora o gestora deviene insolvente habrá que estudiar la posibilidad derivar la responsabilidad a sus administradores por desatender la sanción o las multas coercitivas

 

En este programa hablamos de la actual situación del mercado inmobiliario. Explicamos los errores y abusos que se cometieron en la crisis y dimos algunos consejos para que los consumidores no vuelvan a incurrir en ellos:

01º Cooperativas de viviendas: sin precio ni plazo fijos para la entrega, pero con licencia de obras  (08 min., 10 segundos y siguientes)

02º Compra de viviendas usadas: pautas mínimas a verificar y espacios ilegales ( 10 minutos, 50 segundos y siguientes)

03º Agencias inmobiliarias: honorarios excesivos, formación y “facilitadores” de operaciones, no asesores (13 minutos, 30 segundos y s.)

04º Viviendas protegidas: reventa y sobreprecio en segundas transmisiones  ( 19 minutos, 10 segundos y siguientes)

No, no los hay.

El arrendamiento nunca puede ser indefinido. Baste una simple lectura del artículo 1.543 del Código Civil para saber que es un contrato temporal. No obstante, tras décadas de vigencia del sistema de prórroga forzosa (potestativa para el inquilino y obligatoria para la propiedad), a partir del 9 de mayo de 1985 y hasta el 31 de diciembre de 1994, el “Decreto Boyer” ( artº 9 RD Ley 2/1985) acabó con esta institución y se remitió a lo pactado por las partes en cuanto a su duración. Por inercia, ignorancia o real voluntad, se celebraron muchos contratos de locales de negocio donde aún se afirmaba que se pactaba una “duración indefinida”, y aún hoy los seguimos examinando y son fuertemente controvertidos.

Legal document for sale of real estate with pen and house keys
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Ante estos contratos ” indefinidos”  existe una consolidada jurisprudencia que establece que las partes pueden haber pactado de forma explícita o implícita la prórroga forzosa. Muy bien resumida en SAP de Granada de 27 de octubre de 2006 ( ROJ SAP GR 2500/2006) El pacto de forma implícita es el más polémico de interpretar pero para ello nos podemos valer de otros pactos o actos de las partes, por ejemplo:

1º Haber previsto la posibilidad de traspaso.

2º Permitir obras de reforma relevantes del local para la mejor explotación del negocio

3º  Pactos sobre revisión de la renta o  que dejen a voluntad del inquilino las renovaciones

Si de la interpretación del contrato se deduce la aplicación del sistema de prórroga forzosa hay que saber que según reciente y polémica doctrina jurisprudencial (por todas,  la STS, S1ª,  del Pleno de 12 de marzo de 2015, ROJ  2043/2015 ) estos contratos se extinguirán,  en caso de inquilinos persona física,  al tiempo de su jubilación o fallecimiento,  si no media antes subrogación del cónyuge que continúe en la misma actividad. En caso de personas jurídicas el termino puede ser el 31 de diciembre de 2014 ( estaría actualmente en tácita reconducción), el 31 de diciembre de 2019 o el 31 de diciembre de 2024, según los casos.

 

 

El pasado 24 de febrero de 2017 tuvo lugar en el Hotel Fénix de Madrid el Encuentro sobre VIVIENDA 2017 organizado por la editorial CESINE a cuyo programa puede accederse aqui. Damos especial agradecimiento a dicha editorial por invitarnos a participar en estas jornadas. En su ponencia Inmoabogados transmitió DOS IDEAS BÁSICAS a todos los promotores inmobiliarios asistentes:

NO HAY QUE PERCIBIR ANTICIPOS A CUENTA DE LA VIVIENDA EN LAS RESERVAS

UN RETRASO LEVE EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA SOBRE PLANO JUSTIFICA RESOLUCIÓN

Desde Inmoabogados se quiso sensibilizar a la audiencia de la nueva realidad que ha supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia recientemente dictada en los años 2015 y 2016. La exposición se basó en un sencillo power point

 

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