En este programa hablamos de la actual situación del mercado inmobiliario. Explicamos los errores y abusos que se cometieron en la crisis y dimos algunos consejos para que los consumidores no vuelvan a incurrir en ellos:

01º Cooperativas de viviendas: sin precio ni plazo fijos para la entrega, pero con licencia de obras  (08 min., 10 segundos y siguientes)

02º Compra de viviendas usadas: pautas mínimas a verificar y espacios ilegales ( 10 minutos, 50 segundos y siguientes)

03º Agencias inmobiliarias: honorarios excesivos, formación y “facilitadores” de operaciones, no asesores (13 minutos, 30 segundos y s.)

04º Viviendas protegidas: reventa y sobreprecio en segundas transmisiones  ( 19 minutos, 10 segundos y siguientes)

No, no los hay.

El arrendamiento nunca puede ser indefinido. Baste una simple lectura del artículo 1.543 del Código Civil para saber que es un contrato temporal. No obstante, tras décadas de vigencia del sistema de prórroga forzosa (potestativa para el inquilino y obligatoria para la propiedad), a partir del 9 de mayo de 1985 y hasta el 31 de diciembre de 1994, el “Decreto Boyer” ( artº 9 RD Ley 2/1985) acabó con esta institución y se remitió a lo pactado por las partes en cuanto a su duración. Por inercia, ignorancia o real voluntad, se celebraron muchos contratos de locales de negocio donde aún se afirmaba que se pactaba una “duración indefinida”, y aún hoy los seguimos examinando y son fuertemente controvertidos.

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Ante estos contratos ” indefinidos”  existe una consolidada jurisprudencia que establece que las partes pueden haber pactado de forma explícita o implícita la prórroga forzosa. Muy bien resumida en SAP de Granada de 27 de octubre de 2006 ( ROJ SAP GR 2500/2006) El pacto de forma implícita es el más polémico de interpretar pero para ello nos podemos valer de otros pactos o actos de las partes, por ejemplo:

1º Haber previsto la posibilidad de traspaso.

2º Permitir obras de reforma relevantes del local para la mejor explotación del negocio

3º  Pactos sobre revisión de la renta o  que dejen a voluntad del inquilino las renovaciones

Si de la interpretación del contrato se deduce la aplicación del sistema de prórroga forzosa hay que saber que según reciente y polémica doctrina jurisprudencial (por todas,  la STS, S1ª,  del Pleno de 12 de marzo de 2015, ROJ  2043/2015 ) estos contratos se extinguirán,  en caso de inquilinos persona física,  al tiempo de su jubilación o fallecimiento,  si no media antes subrogación del cónyuge que continúe en la misma actividad. En caso de personas jurídicas el termino puede ser el 31 de diciembre de 2014 ( estaría actualmente en tácita reconducción), el 31 de diciembre de 2019 o el 31 de diciembre de 2024, según los casos.

 

 

El pasado 24 de febrero de 2017 tuvo lugar en el Hotel Fénix de Madrid el Encuentro sobre VIVIENDA 2017 organizado por la editorial CESINE a cuyo programa puede accederse aqui. Damos especial agradecimiento a dicha editorial por invitarnos a participar en estas jornadas. En su ponencia Inmoabogados transmitió DOS IDEAS BÁSICAS a todos los promotores inmobiliarios asistentes:

NO HAY QUE PERCIBIR ANTICIPOS A CUENTA DE LA VIVIENDA EN LAS RESERVAS

UN RETRASO LEVE EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA SOBRE PLANO JUSTIFICA RESOLUCIÓN

Desde Inmoabogados se quiso sensibilizar a la audiencia de la nueva realidad que ha supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia recientemente dictada en los años 2015 y 2016. La exposición se basó en un sencillo power point

 

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Ante la compra de una vivienda usada o de segunda trasmisión, lo primero que debe examinarse es una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad para verificar la descripción del inmueble (superficie, lindero, etc.), su naturaleza (vivienda, local, vivienda protegida) y sus posibles cargas (hipotecas, servidumbres, embargos, etc.). Respecto a dichas cargas, queremos referirnos a la hipoteca cambiaria. Si bien es poco frecuente, deben tenerse en cuenta algunos aspectos si nos encontramos ante la citada carga. Un inmueble gravado con una hipoteca cambiaria sirve para garantizar el pago de una letra de cambio o un pagaré. Este documento, es un título endosable, es decir, que puede transmitirse “de mano en mano” y, además, no es necesario inscribir en el Registro de la Propiedad quién es su poseedor (acreedor hipotecario), conforme al art. 150 de la Ley Hipotecaria. Normalmente, únicamente consta inscrito el primer emisor de la letra de cambio –generalmente, un prestamista-.

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Aun habiéndose satisfecho la deuda que dio lugar a la letra de cambio, la cancelación registral de dicha hipoteca no es tan sencilla, pues no es suficiente con acreditar el pago, sino que también deberá constar la inutilización del título cambiario, para que no pueda seguir circulando. El art. 156 de la Ley Hipotecaria establece la manera de llevar a cabo dicha cancelación, siendo necesario contar con la colaboración del acreedor hipotecario, de manera que es importante llevar acabo la cancelación al momento de satisfacer la deuda.

Si no se ha llevado a cabo dicha cancelación, y no es posible contar con el acreedor, habría que acudir a un procedimiento judicial para lograr la cancelación de la carga hipotecaria (art. 211 Reglamento Hipotecario). También es importante, verificar si en la escritura del préstamo existe algún pacto sobre su cancelación.

Por último, ante esta clase de hipotecas, no es extraño que la venta del inmueble sea motivada por la existencia de un procedimiento judicial instado por el acreedor –tenedor de la letra de cambio- frente al deudor. En ese supuesto, satisfecha la deuda, para la cancelación de la hipoteca será necesario cancelar antes la nota registral relativa al procedimiento judicial en curso mediante mandamiento judicial (art. 131 Ley Hipotecaria). Véase la Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

 

Fco. Javier Pérez Martínez

Abogado

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