Artículos de la categoría ‘ASCENSORES’

¿SON LEGALES LOS CONTRATOS DE MANTENIMIENTO DE ASCENSOR CON DURACIONES SUPERIORES A 5 AÑOS?

18 de abril de 2012

La duración de estos contratos suele fijarse en 5 o más años, prorrogables por iguales periodos si no media denuncia de alguna de las partes, además habitualmente se incluye un pacto por el que se fija una indemnización por resolución unilateral del contrato por parte de los propietarios de la edificación.

Esta materia ha sido objeto de numerosas controversias ante los tribunales, puesto que fue una exigencia legal establecida por el Reglamento de aparatos elevadores por O.M. del entonces Mº de Industria y Energía de 28 de junio de 1988 y R.D. 2.135/85 de 8 de noviembre,  que fue aprovechada por las distintas empresas que prestaban esos servicios para imponer unas condiciones desproporcionadas, que podían ser en muchas ocasiones claramente abusivas.

Tradicionalmente las posturas de las Audiencias han sido opuestas: por una parte las resoluciones que consideraban que era una cláusula claramente abusiva y que la penalización, más allá del objetivo disuasorio del incumplimiento, puede suponer un enriquecimiento injusto ( SAP de Asturias de 21 de junio de 1999, SAP de Lugo de 21 de diciembre de 2011, SAP de Zaragoza de 16 de noviembre de 2011 y SAP de Palencia de 12 de enero de 2012, aunque estas tres ùltimas analizan un supuesto de duración de 10 años) y, por otra, las que entendían que no sólo era válida la cláusula que establecía la duración del contrato y las cláusulas de prórroga automática, sino también la cláusula penal de carácter indemnizatorio que se suele incluir para el caso de desistimiento unilateral y ello porque la parte que concierta el contrato como arrendador de los servicios está en todo momento en disposición de negociar las condiciones más ventajosas para sus intereses ( SAP de Madrid de 18 de septiembre de 2000, SAP de Madrid de 31 de mayo de 2011, SAP de Barcelona de 15 de septiembre de 2011, etc …)

Muchas veces esta disparidad de resoluciones judiciales se debe a que la calificación de una clàusula como “abusiva” depende del análisis del caso concreto, en el que  se evaluan las circunstancias que rodearon la negociación del contrato.

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¿UN PROPIETARIO CON POCOS INGRESOS PUEDE VETAR LA INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR?

30 de marzo de 2012

Desde el 3 de agosto de 2011 hasta el 28 de junio de 2013 si alguien legitimado para ello solicitaba la instalación de un ascensor, la Comunidad estaba obligada a su instalación si el importe de dicha instalación no excedía de doce mensualidades de gastos comunes. Esta obligación podía ser vetada por aquellos propietarios que pertenecieran a una unidad familiar con

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ingresos no superiores a 2,5 veces el IPREM y la repercusión de la derrama les supusiese el 33 % de sus ingresos anuales.

Este “derecho de veto” cuyo origen estaba en la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal ocasionada por la Ley 26/2011 sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad ha desaparecido con la reciente reforma producida por la Ley 8/2013 de Rehabilitación, vigente desde el 28 de junio de 2013. Este derecho de veto fue criticado por LOSCERTALES FUERTES, D. en SEPIN (SP/DOCT/15691) y no tenemos noticias de su repercusión en la práctica ni en los tribunales.

Ahora la Comunidad está obligada a implementar un ascensor a instancia de cualquier propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten sus servicios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años siempre que su coste -repercutido anualmente y una vez descontadas las ayudas públicas-, no supere el límite de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

La Comunidad también estará obligada a poner ascensor si el sobrecoste que supere dicho limite es asumido por el propietario solicitante de la instalación.

(POST ACTUALIZADO tras la reforma de la Ley 8/2003 de Rehabilitación)

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¿QUÉ COMUNIDADES AUTÓNOMAS PREVÉN LA EXPROPIACIÓN DE ESPACIOS PARA INSTALAR ASCENSORES?

23 de diciembre de 2011

En esta materia, como hemos visto en otro post , el País Vasco ha sido pionero y actualmente ya son varios los municipios que están dictando ordenanzas que posibilitan las expropiaciones. Tenemos noticias de que así está sucediendo en Baracaldo, Eibar, Getxo, Leioa y Llodio.

En Castilla y León,  la Ley 9/2010 del derecho a la vivienda en su artículo 17 prevé expresamente la expropiación de estos espacios por parte de la administración municipal siempre que sea para dar una mayor accesibilidad a la vivienda, no haya otras alternativas menos gravosas para el derecho de propiedad y se respete, en todo caso, la legislación sectorial y de propiedad horizontal aplicable.  En Valladolid existe una reciente ordenanza municipal de ascensores de 7 de Diciembre de 2011 que recoge la posibilidad de expropiar elementos de titularidad privada con carácter excepcional y limitativo.

En Navarra, la Ley Foral 10/2010 de 10 Mayo de derecho a la vivienda en su artículo 55 regula de modo paralelo la “expropiación por supresión de barreras arquitectónicas y mejora de la accesibilidad universal y diseño para todas las personas”

Por último, en Galicia hay un anteproyecto de “Lei de vivenda” de ámbito autonómico con análogas previsiones, pero en La Coruña, adelantándose a la regulación autonómica, ya tienen una Ordenanza de conservación y rehabilitación de inmuebles de 16 de Noviembre de 2011 que, tras dos modificaciones, incorpora el contenido de la Ley de Economía Sostenible que hace posible la expropiación de suelo por parte de los ayuntamientos para instalar ascensores, tanto en el caso de viviendas como de locales comerciales.

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¿SE NECESITA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD PARA INSTALAR UNA CÁMARA EN UN ASCENSOR?

24 de octubre de 2011

Creemos que la instalación de cámaras en elementos comunes  exige de un acuerdo de la Junta por mayoría reforzada de las tres quintas partes de los propietarios con derecho a voto  que a su vez representen las tres quintas partes de los coeficientes de participación.

Al tratarse de grabaciones de imágenes de personas estamos ante un dato personal que debe ser protegido de acuerdo a un procedimiento concreto que nos lo detalla la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras. De dicha Instrucción destacamos:

1º Las cámaras deberán estar ubicadas de tal forma que no permitan captar imágenes de la vía pública.

2º Si no se guardan las  imágenes, es decir,  si simplemente se captan para que sean visualizadas por un guarda jurado, en ese caso,  no existe un fichero susceptible de tratamiento.

3º La creación del fichero debe ser notificada a la Agencia de Protección de Datos competente. 

4º Debe existir un distintivo que advierta de la instalación de las cámaras y tener impresos a disposición de los interesados para que puedan ejercitar sus derechos.

5º Sólo pueden emplearse las cámaras cuando resulte adecuado y justificado en función de las circunstancias concretas, no como medida genérica e inicial de seguridad.  

En cuanto a su instalación en un ascensor no nos constan pronunciamientos judiciales concretos. La SAP A Coruña de 25 de marzo de 2009 consideró válida la instalación de una videocámara en un portal.

Dado que la norma quiere que la instalación sea proporcional al fin que se persigue -que no es otro que la seguridad- sí parece razonable su colocación en un ascensor si este es un punto significativo de acceso a determinadas dependencias del edificio ( por ejemplo un local de garaje). La grabación de elementos privativos o comunes con un derecho exclusivo a favor de algun comunero (áticos o bajos con jardín) creemos que sólo sería posible si su colocación es del todo necesaria para la seguridad  de la Comunidad y consiente el condueño afectado.

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¿SE PUEDE RESERVAR EL USO DEL ASCENSOR A DETERMINADOS VECINOS?

24 de marzo de 2011

Nuestros tribunales han aceptado la reserva de uso del ascensor (mediante una llave por ejemplo) a determinados propietarios siempre que existan razones probadas y objetivas. Así por ejemplo en la STS de 7  de junio de 2006 se prohibía el uso del ascensor aquellos propietarios de plazas de garaje que no fueran a su vez propietarios de viviendas ( puede verse  en poderjudicial).

No consideramos, sin embargo, viable que dicha reserva pueda efectuarse como sanción por el impago de cuotas o análogos incumplimientos, por ejemplo. En caso de un uso indebido del ascensor relacionado con actividades molestas o peligrosas  podría defenderse la legalidad del acuerdo de reserva o privación de la Junta siempre que estén suficientemente probadas las molestias u otras circunstancias similares.  

El acuerdo de reserva o privación del ascensor debe ser adoptado por la Junta siendo para ello suficiente un acuerdo mayoritario (SAP de Vizcaya de 12 de marzo de 2010)

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¿QUIEN RESPONDE SI EL ASCENSOR HACE MUCHO RUIDO?

2 de marzo de 2011

En principio, se trata de una instalación común cuyo correcto funcionamiento debería ser verificado por la Comunidad de Propietarios. Aunque no contemos con el apoyo de la Comunidad, antes de judicializar nuestra reclamación debemos efectuar un análisis contratando un laboratorio acústico que evalúe los niveles de inmisión sonoros de la instalación. Si los valores que arrojan los ensayos superan los máximos permitidos por el Código Técnico de la Edificación o por la normativa municipal o autonómica aplicable,  podría exigirse judicialmente la reparación o una indemnización equivalente al promotor si se trata de una edificación nueva o a la propia comunidad de propietarios si ya concluyó la responsabilidad del promotor.

El perjudicado no tiene por qué demostrar exactamente la causa de los ruidos; lo más sencillo es exigir responsabilidades al promotor y que sea éste quien llame al pleito al agente que considere responsable. Por ejemplo: en la SAP de Vizcaya de 3 de mayo de 2001 se consideró responsables al arquitecto y aparejador por una falta de aislamiento acústico del ascensor mientras que en la SAP de A Coruña de 19 de marzo de 2007 el arquitecto no respondió dado que no estaba bajo su supervisión el proyecto e instalación de los ascensores.

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¿SE PUEDE EXPROPIAR PARTE DE UN LOCAL O VIVIENDA PARA INSTALAR UN ASCENSOR?

15 de diciembre de 2010

Existe la posibilidad de que el acuerdo de instalación de un ascensor lleve aparejada la ocupación de parte de algún elemento privativo de una vivienda o local.

Si el propietario afectado consiente expresamente esa privación, el problema desaparece porque se estaría dando cumplimiento a lo que establece el artículo 11.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Si no da su consentimiento para ceder parte de su local o vivienda (siendo esta cesión absolutamente necesaria para poder instalar el ascensor) existen resoluciones judiciales contradictorias.

IBAÑEZ DE ALDECOA LORENTE, R. en SEPIN (SP/DOC/3761) las resume en tres grupos:

1ª Aquellas que consideran innecesario el consentimiento del propietario afectado, al amparo del artículo 9.1.c) de la LPH que prevé la posibilidad de constituir a favor de la Comunidad una servidumbre sobre elementos privativos resarciendo los daños y perjuicios ocasionados al afectado (por ejemplo: SAP de Huelva de 9 de febrero de 2006 y SAP de Jaen de 10 de febrero de 2009).

2ª Aquellas que consideran necesario el consentimiento del propietario afectado ya que el concepto de servidumbre en ningún caso puede comprender una ocupación permanente de un espacio privativo, y que dicha ocupación, conlleva, en realidad, una expropiación o venta forzosa no ajustada a Derecho,  salvo que se efectúe con arreglo a la Ley por causa justificada de utilidad pública o interés social (por ejemplo: SAP de Asturias de 19 de enero de 2007 y SAP de Cantabria de 23 de mayo de 2006)

3ª Aquellas  que exigen la ponderación de todas las circunstancias del caso concreto,  de forma que sería admisible la constitución de servidumbre cuando no se justifique la falta de consentimiento del afectado o ésta pueda ser equiparada a una situación de abuso de derecho (por ejemplo:  SAP de Zaragoza de 21 de diciembre de 2001 y SAP de Cuenca de 7 de julio de 2009).

La Ley 2/2006 de Suelo del País Vasco en su artículo 177 j) faculta a los Ayuntamientos para que, ante la necesidad de cumplir las normas sectoriales de accesibilidad, puedan promover la expropiación por motivos urbanísticos de los espacios necesarios para la instalación de ascensor otorgando la condición de beneficiario a la Comunidad de Propietarios. En sentido similar a lo anterior, la Ley 2/2011 de Economía Sostenible en su artículo 111.5 prevé también estos supuestos expropiatorios exigiendo para ello, entre otros aspectos, que resulte inviable técnica o económicamente otras alternativas para la instalación.

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¿CUAL ES EL QUORUM NECESARIO PARA LA INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR?

28 de noviembre de 2010

Según establece el  artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, tras la reforma efectuada  mediante la D. F. 1ª de Ley 8/2013 de Rehabilitación  aplicable desde el 28 de junio de 2013-, para la instalación del servicio de ascensor es necesario un acuerdo de la Junta de propietarios adoptado por la mayoría de votos favorables del total de propietarios que representen, a su vez,  la mayoría de las cuotas de participación del total de propietarios. Antes de la reforma,  era necesaria una mayoría de 3/5,  salvo que la instalación del ascensor tuviera como finalidad la supresión de barreas arquitectónicas.

Esta mayoría se aplica aunque la instalación del ascensor suponga la modificación del título constitutivo o de los estatutos.

La Ley 15/1995 de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas establece un derecho individual de instalación del ascensor. Así aquellas personas mayores de 70 años o aquellos minusválidos que reúnan los requisitos del artículo 2 y 3 de la citada Ley, tras cumplir el procedimiento en ella establecido, podrán, a su costa, efectuar las obras de instalación o modificación siempre que no afecten a la estructura o fábrica del edificio, que no menoscaben la resistencia de los materiales empleados y que sean razonablemente compatibles con las características arquitectónicas e históricas del edificio. En caso de no contar con la colaboración de la Comunidad el interesado o minusválido debe recabar el auxilio judicial mediante un procedimiento verbal.

POST ACTUALIZADO tras la reforma de la Ley 8/2003 de Rehabilitación.

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