Inmoabogados

Aunque existan Consultas vinculantes en el ámbito tributario reconociendo la posibilidad de cancelar con un documento privado las condiciones resolutorias que garantizan el pago del precio aplazado de un inmueble (las más reciente de fecha 28/06/2010), la Dirección General de Registros y Notariados -en adelante DGRN- distingue para estos casos dos posibilidades:

1ª Aquella en la que se pacta, en la propia escritura de compraventa con condición resolutoria,  la posibilidad de cancelarla por caducidad del derecho garantizado al amparo del artículo 82 párrafo segundo y quinto de la Ley Hipotecaria.  Un ejemplo de este caso sería el pacto por el que se reconoce caducada la condición si transcurrido un cierto plazo no consta en el Registro ninguna acción tendente a la resolución de la compraventa (ver, en este sentido, la Resolución de 13 de marzo de 1999 de la DGRN)

En esta posibilidad podría presentarse documento privado de solicitud de cancelación ratificada por ambas partes ante el Registrador o instancia con las firmas legitimadas notarialmente de ambas partes (artº 239 del Reglamento Hipotecario).  Este sistema de cancelación evitaría el devengo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Modalidad Actos Jurídicos Documentados -cuota variable- Documento Notarial)

2ª Aquella en la que no se recoge pacto o no se ha producido la prescripción del derecho garantizado. En estos casos debe aplicarse la norma general que exige la necesidad de un documento público para la cancelación (artº 3 de la Ley Hipotecaria). Aquí no serviría  el documento privado y se tributaría por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Modalidad Actos Juridicos Documentados -cuota variable- Documento Notarial) ( en este sentido, ver Resolución de 21 de septiembre de 2002 de la DGRN)

Vale lo dicho, con el mismo ejemplo que el indicado, para la condición resolutoria (ver post “Qué gastos supone para el consumidor una condición resolutoria”) al estar sujeta su constitución al mismo impuesto ITP/AJD modalidad Actos Jurídicos Documentados Notariales.

Sin embargo hay una diferencia muy importante, el consumidor, que una vez pagado el precio aplazado,  quiera cancelar registralmente la hipoteca para poder venderla a un tercero, lo podrá hacer sin tener que soportar gastos fiscales,  al estar exenta la cancelación por aplicación del artículo 45.I.B Apdo 18 de la Ley del citado impuesto.

Esta exención desgraciadamente no está prevista para la cancelación de condiciones resolutorias.

La ejecución consiste en una notificación fehaciente (burofax o acta notarial de notificación)  efectuada por el vendedor (acreedor) al comprador (deudor) en el que se manifiesta la voluntad de resolver el contrato,  lo que supone la restitución del inmueble al vendedor y la devolución de lo percibido para el comprador excepto los daños y perjuicios derivados de su incumplimiento  (artº 1.504 C.c). INMOABOGADOS recomienda siempre, antes de notificar la resolución, requerir  de pago (mediante acta notarial o burofax) al comprador otorgándole un plazo para ello y solicitándole explicaciones de su retraso.

Es válido también acumular el requerimiento de pago y la resolución en una sola notificación siempre que se otorgue un plazo al comprador para ponerse al corriente (SSTS 1ª de 24 de febrero de 1990 y 31 de marzo de 1992, verlas en PODER JUDICIAL)

El requerimiento de pago no es preceptivo pudiéndose notificar directamente la resolución (SSTS 9 de marzo de 1990 y 10 de diciembre de 2001). En caso de que el comprador no se allane por escrito a la resolución será necesario ir a los Tribunales; no basta para inscribir de nuevo en el Registro el inmueble a favor del vendedor la notificación resolutoria y la manifestación de impago efectuada unilateralmente por el vendedor.

Una vez notificada la resolución sólo se podrá exigir a los Tribunales la resolución del contrato, no pudiendo pretender el cobro del precio pendiente

Por lo general, el promotor exigirá siempre  al consumidor asumir tres tipos de gastos:

a) De tipo fiscal: Por documentarse en escritura pública las condiciones resolutorias están sujetas al impuesto ITP/AJD modalidad Actos Jurídicos Documentados Notariales: la cuantía de este impuesto suele ser el 1 % de la cantidad aplazada y garantizada (principal e intereses) con condición resolutoria, salvo que la Comunidad Autónoma no haya establecido ningún tipo concreto,  por lo que el aplicable sería el 0, 5 %.

Ejemplo: Si se aplazan 50.000 € de principal y 2.000 € de intereses. La cantidad a ingresar por este concepto en Madrid en el año 2009 sería: 5.200 € ( 1% * 52.000 €)

INMOABOGADOS ha constatado que, aún siendo el promotor el obligado frente Hacienda para el pago del impuesto (sujeto pasivo), resulta finalmente el comprador quien paga el mismo mediante pacto. Situación que por otro lado no es tan extraña al verse favorecido también con este aplazamiento

b) De tipo notarial: Las escrituras públicas que documenten condiciones resolutorias son documentos con cuantía y por tanto se devengan aranceles

Ejemplo: Si se aplazan 50.000 € de principal y 2.000 € de intereses. LA cantidad a ingresar por este concepto orientativamente para una vivienda no protegida sería de 230 € (exentos de IVA)

c) De tipo registral: La inscripción de una condición resolutoria devenga aranceles registrales

Ejemplo: Si se aplazan 50.000 € de principal y 2.000 € de intereses. La cantidad a ingresar por este concepto orientativamente para una vivienda no protegida sería de 65 € (exentos de IVA)

El cálculo de los aranceles notariales y registrales no aumentan o disminuyen proporcionalmente a la base imponible (como ocurre con la tributación) ya que van en función de una escala que tarifa menos cuanto mayor es la base imponible.

La cancelación de la condición resolutoria en documento público (necesaria para poder vender  a un tercero la vivienda) también tributa por el mismo impuesto y generará también gastos registrales y notariales

Por lo general, el promotor exigirá siempre  al consumidor asumir tres tipos de gastos:

a) De tipo fiscal: Por documentarse en escritura pública las condiciones resolutorias están sujetas al impuesto ITP/AJD modalidad Actos Jurídicos Documentados Notariales: la cuantía de este impuesto suele ser el 1 % de la cantidad aplazada y garantizada (principal e intereses) con condición resolutoria, salvo que la Comunidad Autónoma no haya establecido ningún tipo concreto,  por lo que el aplicable sería el 0, 5 %.

Ejemplo: Si se aplazan 50.000 € de principal y 2.000 € de intereses. La cantidad a ingresar por este concepto en Madrid en el año 2009 sería: 5.200 € ( 1% * 52.000 €)

INMOABOGADOS ha constatado que, aún siendo el promotor el obligado frente Hacienda para el pago del impuesto (sujeto pasivo), resulta finalmente el comprador quien paga el mismo mediante pacto. Situación que por otro lado no es tan extraña al verse favorecido también con este aplazamiento

b) De tipo notarial: Las escrituras públicas que documenten condiciones resolutorias son documentos con cuantía y por tanto se devengan aranceles

Ejemplo: Si se aplazan 50.000 € de principal y 2.000 € de intereses. LA cantidad a ingresar por este concepto orientativamente para una vivienda no protegida sería de 230 € (exentos de IVA)

c) De tipo registral: La inscripción de una condición resolutoria devenga aranceles registrales

Ejemplo: Si se aplazan 50.000 € de principal y 2.000 € de intereses. La cantidad a ingresar por este concepto orientativamente para una vivienda no protegida sería de 65 € (exentos de IVA)

El cálculo de los aranceles notariales y registrales no aumentan o disminuyen proporcionalmente a la base imponible (como ocurre con la tributación) ya que van en función de una escala que tarifa menos cuanto mayor es la base imponible.

La cancelación de la condición resolutoria en documento público (necesaria para poder vender  a un tercero la vivienda) también tributa por el mismo impuesto y generará también gastos registrales y notariales

Actualmente, por problemas de financiación, es frecuente que el promotor proponga al consumidor que parte del precio de la compraventa de la vivienda se satisfaga tras otorgarse la escritura pública garantizándolo con una condición resolutoria explícita. Esta figura es un pacto contractual entre las partes por el que, en caso de impago del precio aplazado, el promotor mediante un requerimiento o un pleito, en su caso,  puede resolver la compraventa y recuperar la propiedad de la vivienda desalojando de ella al consumidor.

Es muy frecuente que dicho pacto sea inscribible en el Registro de la Propiedad para hacerlo valer frente a terceros de forma que la resolución pueda llevarse a cabo aún cuando el consumidor haya vendido a un tercero la vivienda