Inmoabogados

Entendemos que cabe la resolución del contrato con devolución de lo aportado más los daños y perjuicios correspondientes,  siempre que no se informe en la publicidad o en el propio contrato de compraventa sobre la condición de apartamento turístico.

Un ejemplo de lo anterior fue la SAP de Baleares de 16 de abril de 2010 en el que se analiza un supuesto donde los compradores, a la hora de examinar la escritura de compraventa,  advierten que sólo existe una licencia de uso hotelero. La Audiencia consideró esta situación como un incumplimiento contractual del vendedor. En sentido similar, la SAP de Sevilla de 9 de octubre de 2009.

Con frecuencia durante el boom inmobiliario,  algunos promotores adquirieron suelos de uso terciario en el que se permitía la explotación de apartamentos turísticos o alojamientos hoteleros para posteriormente comercializarlos como viviendas. A la hora de comercializar estas unidades no se daba una información de las importantes limitaciones administrativas que existían perjudicando incluso la financiación hipotecaria de los compradores o desconociendo éstos la falta de dotaciones (colegios, transportes, etc …) para dichos complejos.
Estas circunstancias actualmente son menos frecuentes por cuanto algunas Comunidades Autónomas (Andalucía, Dto. 194/2010, de 24 de abril, artº 5) y algunos ayuntamientos en su planeamiento urbanístico establecen la necesidad de reflejar la existencia de las mismas en el Registro de la Propiedad.

Sí. No basta con invocar que una cláusula es abusiva para que dicha invocación convenza al Tribunal.  Debe sopesarse la literalidad de la cláusula con las circunstancias concurrentes de cada caso concreto para saber si se está produciendo  indeterminación en elementos esenciales del contrato, arbitrariedad, falta de reciprocidad, desproporción, transgresión de derechos y garantías del consumidor, etc …  . En este sentido, puede verse la SAP de las  Palmas de 29 de enero de 2009. Además es necesario recordar que el Juez o el Tribunal de oficio pueden declarar abusiva una cláusula,  no siendo necesario el ejercicio de acción de nulidad  (reconvención o excepción); en este sentido, puede verse la SAP de Murcia de 4 de junio de 2007, la SAP de Cantabria de 28 de octubre de 2008 o la SAP de Sta. Cruz de Tenerife de 26 de noviembre de 2008.

La compra como “cuerpo cierto” es muy habitual en viviendas usadas donde el comprador puede examinar la realidad del inmueble tal y como se observa. En estos casos no importa una variación en la superficie de la vivienda.  Sin embargo, en compras sobre plano este examen es imposible ya que la vivienda está en construcción  y es abusivo que el promotor pretenda eximir su responsabilidad ante una menor superficie amparándose en dicha cláusula. Así lo tiene declarado reiterada jurisprudencia, entre otras,  SSTS de 20 de marzo de 2002 y 19 de enero de 2005 (Verlas en PODER JUDICIAL)

INMOABOGADOS también considera abusivo introducir la cláusula de “cuerpo cierto” en la escritura de compraventa, modificando lo pactado en el contrato, aún habiéndose producido una inspección visual de la vivienda

La cuestión es habitual cuando se quiere demandar al promotor por la falta de instalaciones deportivas en la urbanizacion interior a tenor de la publicidad facilitada o la ausencia de revestimientos de mármol en los baños, por ejemplo.

Este tema no es pacífico entre nuestras distintas Audiencias Provinciales: a favor de la legitimación activa de extraños a la compraventa  por incumplimientos contractuales se muestran sentencias como la de 23 de marzo de 2004 de la A.P. de Zaragoza o la de 26 de enero de 2009 de la A.P. de Tarragona. El argumento que se postula, por lo general, es el hecho de que la transmisión del inmueble lleva aparejada también las distintas acciones ejercitables ya sean de naturaleza real o personal del primitivo promotor. Sin embargo, las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 31 de mayo de 2006, 5 de marzo de 2007, 30 de junio de 2008 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid de 23 de julio de 2009 abogan por restringir la legitimación exclusivamente a quienes fueron parte en el contrato.

No obstante hay que reconocer que existe una STS de 11 de diciembre de 2003 que apoya la tesis de que las acciones de carácter contractual se transmiten junto con la vivienda del promotor al comprador y sucesivos subadquirentes. Esta resolución dice textualmente:

Por otra parte, la jurisprudencia fue reconociendo que frente a los constructores y técnicos, además de las personas que con ellos contrataron, están legitimados por subrogación los sucesivos compradores de los pisos, quienes, al adquirirlos, adquirieron también la cobertura que el artículo 1591 proporcionó al originario dueño de las obras (Sentencias de 28 de Noviembre de 1967, 22 de Enero de 1973 y 20 de Julio de 1985). Su legitimación adquirida por subrogación, junto con el piso, no borra la legitimación de los promotores que contrataron con los constructores y técnicos y conservan la acción para exigir el correcto cumplimiento del contrato con base en el vínculo nacido precisamente del mismo.

Sí. INMOABOGADOS ha constatado que la tramitación de un expediente administrativo sancionador (normalmente tramitado por la Comunidad Autónoma o por el Municipio) junto con la interposición de una demanda son caminos paralelos y compatibles.

Si la demanda prospera revertirá en una indemnización para los compradores. Si la denuncia prospera acarreará una sanción  para el promotor que no se destinará a los compradores sino a la Administración competente.

En ocasiones la tramitación del expediente sancionador aporta documentos o pruebas que sirven para tener un conocimiento más exacto de las expectativas de la reclamación civil,  por lo que puede ser interesante, en alguna ocasión, anticipar la denuncia a la demanda

Salvo que el contrato corrija o matice expresamente algún aspecto de la publicidad, ésta tiene valor contractual y debe integrarse en el propio contrato,  interpretándose de la forma más favorable para el consumidor. Ejemplo sobre lo dicho es la SAP de Lleida de 25 de abril de 2002 en el que se publicitó “mármol crema levante” y, en realidad, era roca calcárea de composición similar pero distinta que el mármol.

INMOABOGADOS ha constatado que junto con el contrato y la publicidad tienen también mucha importancia, a la hora de evaluar un incumplimiento, la documentación relativa a notificaciones  y reuniones mantenidas entre promotor y consumidor

La compra como “cuerpo cierto” es muy habitual en viviendas usadas donde el comprador puede examinar la realidad del inmueble tal y como se observa. En estos casos no importa una variación en la superficie de la vivienda.  Sin embargo, en compras sobre plano este examen es imposible ya que la vivienda está en construcción  y es abusivo que el promotor pretenda eximir su responsabilidad ante una menor superficie amparándose en dicha cláusula. Así lo tiene declarado reiterada jurisprudencia, entre otras,  SSTS de 20 de marzo de 2002 y 19 de enero de 2005 (Verlas en PODER JUDICIAL)

INMOABOGADOS también considera abusivo introducir la cláusula de “cuerpo cierto” en la escritura de compraventa, modificando lo pactado en el contrato, aún habiéndose producido una inspección visual de la vivienda

La que vale es la superficie real de la vivienda. Para ello, deberemos contratar a un arquitecto o un aparejador que nos dictamine tanto la superficie útil como  la construida de la vivienda ,siguiendo los criterios del Plan General del municipio o, en su caso, los de la normativa de vivienda protegida.

Las diferencias negativas que resulten de dicha medición respecto de las que figuren en el contrato o escritura son susceptibles de ser indemnizadas,  puesto que se trata de un incumplimiento del promotor, siempre que dichas diferencias sean superiores a las tolerables en cualquier medición. Sin embargo, un exceso de superficie respecto de lo contratado no supone el reintegro de parte del precio al promotor ya que aquí no existe incumplimiento ni estamos ante un contrato de compraventa por unidad de medida cuyo precio fluctúe en función de la superficie del inmueble.

Un caso dónde se aborda esta problemática es la SAP de Valencia de 28 de octubre de 2008

No. El vicio oculto es aquel defecto constructivo que al momento de entregarse existe pero no es manifiesto ni puede ser apreciado por un comprador. Además, debe ser de tal trascendencia que de haberlo sabido el comprador no hubiese efectuado la compra o hubiese dado menos dinero por el inmueble. Debe ser reclamado en un plazo de 6 meses a contar desde la entrega del inmueble (artº 1.484 y 1.488 del Código civil). El incumplimiento contractual puede ser aparente y para su existencia basta que exista una vulneración de lo contratado. Puede exigirse su cumplimiento en el plazo de 15 años (artº 1.101 y 1.964 del Codigo Civil).

Las demandas por incumplimiento contractual son frecuentes tanto para viviendas recién teminadas como para segundas o posteriores transmisiones; las demandas basadas en vicios ocultos se plantean sobre todo para segundas o posteriores transmisiones (normalmente entre particulares)