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Una vez concluido el arrendamiento y si el arrendador ha recibido el inmueble sin reservas, el inquilino tiene derecho a la devolución íntegra de la fianza; derecho que podrá exigir en el plazo de 15 años; la fianza devenga el interés legal transcurrido un mes desde la entrega de llaves . 

Es interesante la Sentencia de la AP de Madrid de 20 de julio de 1998 que establece el criterio enunciado en el párrafo anterior  incluso para aquellos contratos regidos por la anterior de Ley de Arrendamientos Urbanos,  en el que su artículo 106 establecía un plazo de tres meses para la exigencia y prestación de la fianza.

La fianza garantiza la devolución al arrendador del inmueble en buen estado (desperfectos) y las rentas debidas,  mientras que el aval suele tener la finalidad exclusiva de garantizar el pago de la renta. En este sentido ver,  Sentencia de la AP de Alicante de 3 de junio de 2009, de la AP de Sevilla de 3 de junio de 2008 y S.A.P de Toledo de 27 de noviembre de 2007.

Lo que cubre el aval no está tasado por una norma , por lo que su redacción será la que determine qué obligaciones están garantizadas por dicho documento.

Es muy frecuente que el aval sólo cubra impagos de renta pero también pueden agregarse clausulas con referencias genéricas  al resto de obligaciones del contrato; dichas cláusulas pueden ser  perjudiciales para el inquilino en caso de avales “a primer requerimiento”,  donde no se exige al arrendador  probar la realidad de los daños ni la responsabilidad del arrendatario.

La figura del aval cobra sentido por cuanto es una garantía otorgada por un tercero (normalmente una entidad de credito) y además porque  permite al arrendador cobrar sin esperar a la conclusión del arrendamiento.

Consideramos que es posible pedir más de una mensualidad tanto para arrendamientos de vivienda como de uso distinto del de vivienda. Hay que recordar que el artículo 36.5 de la Ley es de carácter imperativo (artº 4.1.) y dice: “Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.”
Lo anterior nos conduce a la conclusión de que, en viviendas, a falta de pacto, no podrá exigírse al arrendatario más de una mensualidad. Siguen este criterio la S.A.P. de Baleares de 21 de abril de 2006, S.A.P. de Zaragoza de 8 de octubre de 2004 y S.A.P de Barcelona de 21 de enero de 1999.

Entendemos que sí es posible la renuncia y ello a pesar de que en la Ley (artº36.1) dice que “a la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza”. Para que dicha renuncia pueda ser válida debe haberse efectuado de forma clara e inequívoca (por escrito, por ejemplo). Lo anterior suele suceder en arriendos basados en la confianza entre las partes: ver por ejemplo la S.A.P. de Málaga de 16 de julio de 1998.
La renuncia a su cobro, en principio y salvo normativa autonómica en contra, no eximiría para que el arrendador deposite el importe de la fianza en el órgano administrativo de la Comunidad Autónoma correspondiente.

La regulación del depósito de fianzas ante la Administración depende de cada Comunidad Autónoma. En función de la fecha del arrendamiento y de su naturaleza será exigible o no. El depósito constituye un ingreso público y su finalidad es dotar de recursos económicos a la Administración autonómica, no suponiendo ningún beneficio ni para al arrendador ni el arrendatario.
En la Comunidad de Madrid, se exige el depósito a cualquier tipo de arrendamiento sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos incluidos los subarriendos totales o parciales (artº 2.1 de Dto. 181/1996). La falta de depósito es una infracción grave que puede suponer sanciones desde el 26% al 50 % de la cuantía de la fianza no depositada con el tope de 90.000 €. La sanción podrá incrementarse de modo que siempre sea superior al beneficio que el infractor haya podido obtener por su conducta (art º 8 y 9 de la Ley 12/1997 Reguladora de las Actuaciones Inspectoras y de la Potestad Sancionadora en materia de depósito de fianzas de arrendamientos de la Comunidad de Madrid).

Evidentemente si las partes acuerdan la compensación no vemos obstáculo.
A falta de acuerdo, en principio, entendemos que no es posible la compensación. Para que fuera posible sería necesario que, tanto las rentas debidas como las obligaciones garantizadas con la fianza fueran líquidas y exigibles. El supuesto más común es aquel en el que el arrendatario pretende compensar la fianza con mensualidades debidas cuando el arrendador todavía no ha podido verificar el estado del inmueble por no haber podido entrar en él. Casos similares se recogen en las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Guipuzcoa de 9 de marzo de 2009, Asturias de 26 de marzo de 2009, Barcelona 25 de julio de 2005, Salamanca 1 de julio de 2002, Sevilla 14 de octubre de 2004, etc …

Sí. Las partes pueden acordar en el contrato la prestación de fianza a cargo del subarrendatario. Si en el contrato no se establece nada al respecto, el subarrendatario no tiene obligación de prestar fianza.
En determinadas Comunidades Autonómas se exige la constitución y depósito de fianza en los subarrendamientos ( Valencia, Murcia, Baleares, etc … ) ; consideramos que ante la ausencia de la fianza, a lo sumo existiría una infracción administrativa sin consecuencias en la relación jurídica entre el subarrendador y el subarrendatario.

Sí se puede desahuciar tanto por la falta de pago de la fianza como de su actualización por así establecerlo el artículo 27.2.b) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En cuanto a la falta de prestación del aval, su renovación o la falta de pago de la garantía adicional depende:
a) Si el tenor literal del contrato considera que este incumplimiento tiene trascendencia para resolver, sí sería posible el desahucio y ello aunque se esté al corriente de pago y el arrendador no haya exigido la garantía al celebrarse el contrato. Este fue el criterio seguido por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 15 de diciembre de 2008.
b) Si el contrato no establece qué ocurre si no se presta aval o garantía, probablemente no quepa la resolución pero debería estudiarse caso a caso atendiendo a los actos de las partes.