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A veces la Comunidad tarda o se niega injustificadamente a otorgar una autorización cuando ésta es necesaria para llevar a cabo obras en viviendas o locales que afectan a elementos comunes.  Ejemplos de lo anterior son las autorizaciones de la Comunidad  para cambios de radiadores en  las viviendas, salidas de humos para locales, instalación de compresores de aire acondicionado, etc… )

La autorización la debe emitir la Junta de Vecinos y en caso de retrasarse de forma injustificada, la Comunidad debe indemnizar al vecino por los daños y perjuicios ocasionados.

En la SAP de Barcelona de 9 de enero de 2008, la Comunidad tuvo que indemnizar al propietario de un restaurante por haber autorizado con retraso el acceso a los elementos comunes  para instalar una extracción de humos; esa extracción era necesaria para la licencia que le permitía abrir una terraza adicional. El propietario fue indemnizado incluso con el lucro cesante por dicha negativa.

El procedimiento judicial para exigir la autorización es el ordinario y no vemos encaje en las medidas cautelares previstas en la Ley para anticipar dicha autorización puesto que no se prevén las llamadas “medidas autosatisfactivas”.

En el caso de que el edificio tenga infraestructuras comunes de telecomunicación (ICT), es decir, una instalación comunitaria que permita, entre otras cosas, la captación de señales de televisión vía satélite, no será posible la instalación de una antena parabólica de uso individual. En ese sentido, la SAP de Madrid de 19 de diciembre de 2007 deniega la instalación de una antena parabólica a quien no siguió el procedimiento que establece el artº 9.2  del Real Decreto Ley 1/1.998, de 27 de Febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicación.

El procedimiento exige de autorización del Presidente o qué este ofrezca alternativas a la solicitud escrita del interesado (todo ello en un plazo determinado).  La solicitud debe ser  escrita detallando el proyecto de la instalación.

Sin embargo, en el caso de que el edificio no tenga ICT o no esté adaptada a la normativa actual, cualquier copropietario o arrendatario  que tenga interés en instalar una antena de esta naturaleza podrá hacerlo a su costa dotando al edificio de ICT o adaptando la instalación existente, siempre que no menoscaben la infraestructura que existiere en los edificios y no interfieran ni modifiquen las señales correspondientes a servicios que previamente hubiesen contratado otros usuarios.

También la Comunidad pueda llevar a cabo la instalación de la ICT y por tanto de la antena ; para ello, basta que  la Junta lo apruebe por un tercio de sus integrantes que a su vez representen un tercio de las cuotas de participación (artº 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal).

No se puede responder de forma categórica; como en casi todas las cuestiones relativas a obras en régimen de propiedad horizontal, es necesario un análisis del  caso concreto. El hecho de que el cerramiento sea desmontable o provisional apunta a ser una actuación de escasa trascendencia pero esto no lo legitima; téngase en cuenta que, aunque su uso sea intermitente o por temporadas, tiene una clara vocación de permanencia en el edificio.

En la gran mayoría de ocasiones será necesaria la autorización unánime por cuanto el cerramiento, o bien alterará la configuración de la fachada, o bien perjudicará los derechos de otro propietario (artº 7.1 de la Ley) o bien se instalará sobre elementos comunes (artº 12). No sustituye la autorización en Junta, la recogida de firmas de todos los propietarios (en este sentido, ver SAP de Asturias de 17 de septiembre de 2009). Tampoco puede ampararse este tipo de cerramientos en autorizaciones preexistentes relativas a toldos y celosías (SAP de Madrid de 17 de noviembre de 2009).

Si el cerramiento se efectúa sobre un elemento privativo que no afecta a ninguno de los anteriores parámetros, bastaría una simple comunicación (artº 7.1.). Un ejemplo en el que no fue necesaria la autorización es la SAP de Zaragoza de 7 de mayo de 2007 y la SAP de Las Palmas de 24 de septiembre de 2001.

Esta situación suele ser frecuente en dos circunstancias:

1ª ) Aquellas en las que se quiere efectuar la transformación para incrementar el valor de mercado del inmueble

2ª) Aquellas en las que ya se ha efectuado la transformación de forma clandestina (sin autiorización alguna) y se pretende su legalización.

La respuesta a la pregunta depende del caso concreto. Para saber si es necesaria la autorización de la Comunidad hay que analizar la trascendencia de las obras sobre los elementos comunes, la redacción de los estatutos,  el título constitutivo de la Comunidad y el impacto que puede tener  sobre el resto de locales y viviendas. También se debe considerar, con carácter previo, si puede obtenerse licencia urbanística municipal que autorice al cambio de uso.

Resume muy bien el criterio anterior,  la SAP de Málaga de 19 de noviembre de 2009 donde se analiza un supuesto en el que no era necesaria la autorización de la Comunidad. La calificación de local que daban los Estatutos sólo tenía un alcance descriptivo y no se consideraba necesario que hubiese previsión expresa en los Estatutos otorgando la facultad de transformar el local en vivienda. La transformación no tenía repercusiones  respecto al resto de condueños.

La SAP de Madrid de 27 de noviembre de 2009 sigue el planteamiento anterior y considera necesaria la autorización de la Comunidad por cuanto la conversión del local en vivienda suponía atribuirse el uso de zonas comunes y deportivas  únicamente mantenidas por los propietarios de las viviendas.   También la SAP de Madrid de 23 de noviembre de 2009 consideró legal las obras de transformación de un local a vivienda al estar permitido dicho cambio de uso en las cláusulas estatutarias, haber obtenido licencia municipal, y al no suponer la adaptación (obras sobre elementos comunes, fontanería, saneamiento, espacio bajo cubierta, puertas y aire acondicionado) modificaciones estructurales.

La legalidad de estas modificaciones siempre exige del estudio del caso concreto. Como regla general debe considerarse que cualquier alteración de elementos comunes  debe autorizarse de forma unánime por la Junta o estar permitida en los Estatutos. Para la validez de la autorización estatutaria debe establecerse con claridad la naturaleza de la alteración, sus características y sus consecuencias entre los inmuebles afectados y la Comunidad, especialmente, la variación de cuotas de participación que pueda suponer (artº 5 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Debe siempre considerarse que las cláusulas estatutarias no pueden contravenir la Ley.

Uno de los ejemplos más claros de este tipo de “apropiaciones” son la colocación de cerramientos, vallas o puertas que convierten una zona común en un espacio privativo o mejoran las condiciones de acceso de los elementos privativos en perjuicio de los comunes.

La SAP de Vizcaya de 5 de septiembre de 2005 consideró nula la cláusula estatutaria que permitía a los propietarios de determinados trasteros abrir puertas de emergencia a través de los sótanos para el caso de que fueran impuestas por la Administración. La nulidad estatutaria se basó porque esa alteración no se condicionaba también a la autorización unánime de la Junta.

La SAP de Salamanca de 30 marzo de 2009 consideró ilegales las cláusulas estatutarias que permitían comunicar un local con el cuarto de contadores y calderas del edificio ya que para ello se abrió una puerta en un muro estructural,  beneficiando exclusivamente al local y no a la Comunidad.

Sin duda, una de las actuaciones de dudosa legalidad que más se efectúan en Comunidades es el cerramiento de áticos. Estos cerramientos exigen de licencia urbanística y, en su caso,  de obras,  así como de autorización por parte de la Comunidad de Propietarios. Las Ordenanzas muncipales o normas urbanísticas no suelen permitir estos cubrimientos por razones de índole estético, técnico o por exceder la edificabilidad máxima permitida en la parcela sobre la que se asienta la edificación.

Además, en la práctica totalidad de los casos, el cubrimiento supone una alteración clara de la fachada y, por tanto, requiere de la autorización unánime de la Junta General.

Para calificar la obra de ilegal debe analizarse el caso concreto pero, por nuestra experiencia, en la gran mayoría de supuestos sólo son legalizables los cerramientos consentidos durante mucho tiempo por los vecinos y cuyo infracción administrativa pueda defenderse como prescrita.

Aunque las obras de cerramiento de una plaza de garaje se realizacen sobre un elemento privativo como es el perímetro interior de dicha plaza, si las mismas no han sido debidamente autorizadas por la Comunidad de Propietarios van a afectar a elementos comunes y por lo tanto estarían prohibidas por el régimen de propiedad horizontal.

La alteración en la configuración del inmuble no se produce exclusivamente por perforar o introducir tubos o instalaciones no autorizadas en zonas de estructura, pilares, muros o paredes comunitarias, sino también cuando se produce una evidente alteración en el espacio general que originariamente, y como suele ser el caso de los garajes comunitarios, estaba concebido como un espacio abierto y delimitado únicamente por señales en el suelo.

Además es conveniente poner de relieve que dicho cerramiento podría conllevar una serie de perjuicios a las necesarias medidas de seguridad que, en aplicación de las normas urbanísticas, se exigen a las plantas de los inmuebles destinadas a cocheras de vehículos, especialmente sobre evacuación de humos y ante un posible incendio.

En el sentido expuesto ver sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla de 22 de marzo de 2002.