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En muchas ocasiones un saneamiento ejecutado deficientemente provoca una mala evacuación de las aguas residuales de la Comunidad,  lo que favorece el desbordamiento de las arquetas, la aparición de fuertes olores, o un elevado número de operaciones de mantenimiento y desatranco.

Esto suele deberse a la existencia de tramos de tuberías en contrapendiente o con insuficiente desnivel; también puede deberse a tramos con una anchura (sección) inferior a la exigible por normativa o a conexiones al alcantarillado insuficientes o con cotas inferiores a las idóneas.

Todos estos defectos tiene el carácter de ruinógenos; es decir, exceden de simples imperfecciones y afectan gravemente a la habitabilidad del inmueble;  por tanto los agentes intervinientes (el promotor y muy probablemente el constructor y el aparejador) deben responder ante los propietarios.

Ejemplos de lo anterior,  nos lo dan las siguentes sentencias: en materia de pendientes o secciones de los colectores ver la SAP de Madrid 5 de marzo de 2007, SAP de Madrid de 22 de septiembre de 2005 y la SAP de 18 de enero de 2005; en cuanto a olores ver la SAP de Madrid de 14 de septiembre de 2009 y en cuanto a problemas de conexión con el alcantarillado ver la SAP de Castellón de 3 de septiembre de 2007 y la SAP de Zaragoza de 8 de junio de 2007.

La exigencia de responsabilidades a subcontratas o suministradores puede manifestarse cuando claramente existe un mal material (mármoles, azulejos, parqué, etc…) o una instalación deficiente ( calefacción, telecomunicaciones, energía solar, etc…)  y la empresa constructora está en concurso  de acreedores.

Bajo nuestra opinión, el artículo 17.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación permite a la propiedad demandar directamente contra estos agentes, aunque existe alguna resolución judicial que ha considerado sobre la base del artículo 17.6  que los propietarios no tienen acción directa contra el suministrador y deben exclusivamente reclamar al promotor o al constructor ( Ver SAP de Murcia de 18 de noviembre de 2008 ); en supuestos de insolvencia del constructor y a la vista de estas interpretaciones puede ser conveniente plantear con carácter subsidiario junto con la acción directa de resarcimiento una  acción subrogatoria al amparo del artículo 1.111 del Código Civil. Sobre el concepto y limitaciones de la acción subrogatoria puede verse  en poderjudicial la STS de 25 de noviembre de 1996.

No. La Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.) en su artículo 2.3 establece que “se considerarán comprendidas en la edificación sus instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio”.

Bajo nuestra opinión, de dicho precepto se puede concluir que la urbanización interior (zonas comunes) o aquella adscrita a un edificio construida bajo su misma licencia urbanística se beneficiaría del régimen garantista de la LOE.
Las obras de urbanización de un polígono o sector no están en el ámbito de la LOE ni del artículo 1.591 del Códio Civil. En este sentido,  se puede ver  la STS de 10 de febrero de 2010 (verla en poderjudicial )

Si existe una patología constructiva en un  muro medianero debe solicitarse opinión técnica sobre su origen; si la propiedad colindante tiene en todo o en parte responsabilidad debe ser llamada al pleito por aplicación del artículo 1.907 del Código Civil; el plazo para este tipo de acciones es el de un año previsto en el artículo 1968.2 del Código Civil. Este tipo de reclamación no se rige por la LOE por lo que  otros posibles responsables de la patología no podrán traer al pleito al colindante si el perjudicado no demandó al colindante. La imposibilidad de llamada en garantía a un colindante se recoge en la SAP de Murcia de 23 de octubre de 2006

Salvo en lo regulado respecto a  expropiación forzosa, la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) es aplicable a todas aquellas edificaciones para las que se solicitó licencia de obras el 6 de mayo de 2000 o posteriormente (Disposición Transitoria  2ª y Disposición Final 4ª)

La LOE establece plazos de garantía más cortos para defectos que no sean de carácter estructural y especialmente un plazo de prescripción para interponer la demanda de dos años (artº 18) frente a los 15 años del anterior régimen (1.964 del Código Civil) desde que se manifiesta el defecto; esto ha hecho que algunos tribunales, ante argumentaciones en favor de una aplicación analógica o retroactiva de la LOE se hayan posicionado en contra. Valga por todas la reciente STS de 22 marzo de 2010 (Verla en poderjudicial)

No obstante lo anterior, sí se ha reconocido la posibilidad de aplicar la llamada en garantía prevista en la Disposición Adicional 7ª a edificaciones anteriores a la LOE;  por cuanto es una norma procesal a la que, en determinados casos, se le puede aplicar carácter retroactivo (ver en este sentido SAP de Lugo de 21 de abril de 2009 y SAP de Baleares de 2 de mayo de 2003)