El artículo 17.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo contempla la posibilidad de considerar como una sola parcela aquella sobre la que se constituyan varias fincas registrales en régimen de división horizontal o conjunto inmobiliario.
Lo anterior supone, en algunos casos, la posibilidad de dividir en fincas registrales independientes determinadas parcelas -indivisibles desde el punto de vista urbanístico- sin necesidad de recabar la oportuna licencia de segregación o parcelación.
Para poder acogerse a esta fórmula, la Dirección General de Registros y Notariados en su Resolución de 26 de enero de 2006 ( hay otras similares de fecha 10 de diciembre de 2003 y 14 de junio de 2004 ) entiende que debe estarse, primero, a lo que la legislación autonómica aplicable conceptúe como “parcelación” y a falta de dicho concepto, la división horizontal no equivaldrá a una parcelación siempre que el suelo a dividir constituya un verdadero elemento común entre las fincas resultantes (por ejemplo: la típica división horizontal de una vivienda colectiva o un grupo de viviendas unifamiliares que, sin perjuicio de tener su propio jardín, también comparten zonas de acceso que son calificadas como elementos comunes y sobre las que ostentan un coeficiente de participación). En cambio, debe considerarse una auténtica parcelación y no una simple división horizontal aquella en la que resultan parcelas que no se asientan en una zona común (por ejemplo: viviendas unifamiliares que, aún teniendo una o varias parcelas adscritas de uso común – zona de piscina, zonas dotacionales para infraestructuras, etc… - figuran vinculadas registralmente por cuotas a las parcelas privativas.
Nótese, por ejemplo, que el artículo 66.2 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía considera presumible como parcelación urbanística una división horizontal.
Este criterio distintivo ha sido puesto en duda dado que supone una puerta abierta al fraude de ley por EUGENIO-PACELLI LANZAS, M. en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario (RCDI, nº 697, pg. 2116 y s.s.)