Aunque se trate de viviendas de protección oficial o protegidas, los promotores responden de igual forma que una vivienda normal. Lo anterior incluso aunque el promotor sea una empresa municipal o pública, como así lo consideró la SAP de la Rioja de 20 de julio de 2009 cuando el promotor era el Instituto Riojano de la Vivienda. En similar sentido, puede verse la SAP de Santa Cruz de Tenerife de 5 de marzo de 2010.
La razón estriba en el carácter civil de la compraventa y la sujeción del promotor público a las responsabilidades civiles que prevé la Ley de Ordenación de la Edificación.
No obstante, hay normativa administrativa ( art. 111 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial) que prevé un plazo de garantia por defectos de cinco años a contar desde la obtención de la calificación definitiva. Este plazo debe entenderse como un tope temporal para que el perjudicado pueda denunciar al promotor la existencia de defectos ante la Administración competente. Ésta tramitará un expediente al promotor que puede acarrearle sanciones e incluso y la obligación de reparar, en su caso.
En determinados casos, por nuestra experiencia, hemos visto expedientes sancionadores en los que se obtuvieron informes periciales que sirvieron como medio de prueba también en un posterior proceso civil. La condena a reparar o la indemnización obtenida en el proceso civil es compatible con las sanciones administrativas.