En todos los casos, es imprescindible examinar la división horizontal, los estatutos de la comunidad y los acuerdos de Junta que pudieran existir en cuanto al mantenimiento de estos elementos. Por ejemplo: la Junta podría haber acordado que la comunidad soporte  el 60 % de todos los gastos de mantenimiento y los propietarios o titulares del derecho exclusivo el 40 % restante.

Tratàndose de una patología,  el dictamen de un aparejador  es imprescindible puesto que puede deberse a defecto en los materiales o un uso indebido, etc… . Por ejemplo, la SAP  de Girona de 2 de octubre de 1998 consideró que el cerramiento efectuado en el ático fue el causante de las filtraciones al piso inferior.

En resumidas cuentas,  la responsabilidad puede ser de la Comunidad, del propietario, del usuario o pueden concurrir en un solo supuesto varios responsables. Por ejemplo en la SAP de Barcelona de 30 de junio de 2006 consideró responsable a la Comunidad por desgaste de la cubierta e incorrecta impermeabilización y al propietario del ático por haber modificado los sumideros y colocar un aire acondicionado con desagües mal conectados.

En Castilla y León,  la Ley 9/2010 del derecho a la vivienda en su artículo 17 prevé expresamente la expropiación de estos espacios por parte de la administración municipal siempre que sea para dar una mayor accesibilidad a la vivienda, no haya otras alternativas menos gravosas para el derecho de propiedad y se respete, en todo caso, la legislación sectorial y de propiedad horizontal aplicable.  En Valladolid existe una reciente ordenanza municipal de ascensores de 7 de Diciembre de 2011 que recoge la posibilidad de expropiar elementos de titularidad privada con carácter excepcional y limitativo.

En Navarra, la Ley Foral 10/2010 de 10 Mayo de derecho a la vivienda en su artículo 55 regula de modo paralelo la “expropiación por supresión de barreras arquitectónicas y mejora de la accesibilidad universal y diseño para todas las personas”

Por último, en Galicia hay un anteproyecto de “Lei de vivenda” de ámbito autonómico con análogas previsiones, pero en La Coruña, adelantándose a la regulación autonómica, ya tienen una Ordenanza de conservación y rehabilitación de inmuebles de 16 de Noviembre de 2011 que, tras dos modificaciones, incorpora el contenido de la Ley de Economía Sostenible que hace posible la expropiación de suelo por parte de los ayuntamientos para instalar ascensores, tanto en el caso de viviendas como de locales comerciales.

Este razonamiento ha sido expresado por la STS de 5 de marzo de 2001 y también es una de las bases por las que el artº 17.7 de la Ley de Ordenación de la Edificación responsabiliza solidariamente al arquitecto director de obra de los vicios de proyecto aunque éste sea de otro arquitecto.

La Ley estatal de cooperativas no establece con claridad si estas decisiones deben ser tomadas en Asamblea General pero sí dice (artº 52.3) que los pagos para la obtención de los servicios cooperativizados (la vivienda) no integran el capital social y están sujetas a las condiciones contratadas con la cooperativa.

De lo anterior se concluye que:

1º La decisión de la cooperativa de subir los “precios”  debe ser acordada o por el Consejo Rector o por la Asamblea General según establezca la ley o los estatutos.

2º Tomada la decisión por los órganos sociales de la cooperativa aún es necesario el consentimiento expreso e individual de cada cooperativista mediante el correspondiente contrato. Si no está dispuesto a aceptar este incremento entendemos que debería solicitar la baja motivada que, en todo caso, debería ser calificada como justificada. 

Nosotros siempre recomendamos que sea una decisión adoptada por la Asamblea General con el mayor consenso posible pues luego debe recabarse la firma de todos y cada uno de los socios afectados.

Al tratarse de grabaciones de imágenes de personas estamos ante un dato personal que debe ser protegido de acuerdo a un procedimiento concreto que nos lo detalla la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras. De dicha Instrucción destacamos:

1º Las cámaras deberán estar ubicadas de tal forma que no permitan captar imágenes de la vía pública.

2º Si no se guardan las  imágenes, es decir,  si simplemente se captan para que sean visualizadas por un guarda jurado, en ese caso,  no existe un fichero susceptible de tratamiento.

3º La creación del fichero debe ser notificada a la Agencia de Protección de Datos competente. 

4º Debe existir un distintivo que advierta de la instalación de las cámaras y tener impresos a disposición de los interesados para que puedan ejercitar sus derechos.

5º Sólo pueden emplearse las cámaras cuando resulte adecuado y justificado en función de las circunstancias concretas, no como medida genérica e inicial de seguridad.  

En cuanto a su instalación en un ascensor no nos constan pronunciamientos judiciales concretos. La SAP A Coruña de 25 de marzo de 2009 consideró válida la instalación de una videocámara en un portal.

Dado que la norma quiere que la instalación sea proporcional al fin que se persigue -que no es otro que la seguridad- sí parece razonable su colocación en un ascensor si este es un punto significativo de acceso a determinadas dependencias del edificio ( por ejemplo un local de garaje). La grabación de elementos privativos o comunes con un derecho exclusivo a favor de algun comunero (áticos o bajos con jardín) creemos que sólo sería posible si su colocación es del todo necesaria para la seguridad  de la Comunidad y consiente el condueño afectado.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 89.4 de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros no socios, las viviendas de su propiedad iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley. En este supuesto, la enajenación o arrendamiento de las viviendas y sus condiciones generales deberán haber sido acordadas previamente por la Asamblea General. Adicionalmente, estas operaciones con terceros no socios podrán alcanzar como límite máximo el 50 por ciento de las realizadas con los socios. La Asamblea General acordará también el destino del importe obtenido por la enajenación o arrendamiento.

La Disposición es tan desafortunada que el objetivo pretendido nos tememos no se va a conseguir; las razones son las siguientes:

1ª Antes no era necesaria la autorización previa de la Asamblea General para la venta de viviendas. Ahora sí.

Ni que decir tiene que muchas de estas cooperativas apenas tienen socios en activo y puede ser muy complicado conseguir la autorización de la Asamblea.  A veces puede que ni se consiga el quorum necesario para su celebración. La infracción legal de esta disposición puede abrir el campo a una posible  responsabilidad del Consejo Rector frente a los acreedores de la cooperativa que vean que a pesar de enajenarse las viviendas vacantes no se atiende su crédito.

Esta norma es idónea para dar mayor transparencia a las operaciones con terceros no socios pero la autorización previa nunca agilizará las ventas

2ª El artículo 4.2 de la Ley 27/1999 de Cooperativas ya preveía la obtención de autorización administrativa. En la práctica nunca habíamos tenido noticia de cooperativas de viviendas que hayan sido sancionadas por la falta de autorización ni de operaciones que hayan podido truncarse por la falta de dicha autorización.

3ª En situaciones de concurso el límite legal de venta del 50% de las viviendas puede condicionar la actuación de los liquidadores.

Todas aquellas cooperativas de ámbito superior a una comunidad autónoma o estatal deben tener en cuenta esta nueva norma que mucho nos tememos viene incluso a ser un obstáculo para lo que se pretendía.

Cláusulas de este tipo para viviendas protegidas no son abusivas siempre que  obedezcan al texto que la normativa autonómica exige y ello a pesar de la doctrina jurisprudencial que califica de abusivo condicionar la entrega del inmueble a las autorizaciones administrativas (ver nuestro post sobre plazo de entrega condicionado a licencia de primera ocupación). Ahora bien,  se debe ser consciente que el promotor debe cumplir unos plazos para presentar la solicitud de la calificación definitiva (en Madrid, 30 meses desde la calificación provisional). La transgresión de este plazo sin causa autorizada administrativamente entendemos que ya constituye un retraso en la entrega que podría legitimar una resolución contractual.

Una vez se cuente con un dictamen profesional que justifique la responsabilidad del arquitecto o del aparejador,  antes de demandar, la ley permite acudir a un Juez mediante unas diligencias preliminares para obtener de dichos profesionales la exhibición de las pólizas de seguros que pueden cubrir su responsabilidad civil (artº 256.1.5º de la Ley de Enjuiciamiento Civil). Debe tenerse en cuenta que las leyes autonómicas sobre colegios profesionales o las normas emanadas de dichos colegios suelen exigir la suscripción con carácter obligatorio de estos seguros (por ej.: artº 27 c) Ley 10/2003 de Colegios profesionales de Andalucía).

Una vez se obtenga la póliza, el artículo 76 de la Ley de Contrato de Seguro permite al perjudicado demandar a la aseguradora que deberá responder solidariamente con su asegurado, siempre que nuestra reclamación esté dentro del ámbito temporal y cuantitativo de cobertura del seguro definido en dicha póliza. La demanda puede dirigirse incluso de forma exclusiva contra el asegurador, según Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de enero de 1985, 18 de junio de 1990, 13 de junio de 1990, etc … (pueden consultarse en poderjudicial)

Como prueba de lo dicho también está la propia Consulta nº 2077/2033 de la Dirección General de Tributos de 4 de diciembre de 2003 de la que se desprende que, en ocasiones, dichas aportaciones a capital social pueden tener el doble carácter de ser pagos a cuenta de la vivienda y estar sujetas a I.V.A. 

Sin embargo, la legislación cooperativa establece regímenes jurídicos bien distintos  para lo aportado a capital social y para lo pagado a cuenta de la vivienda. Lo anterior puede ocasionar relevantes  perjuicios al cooperativista. Especialmente importante es el hecho de que las aportaciones a capital social pueden verse minoradas por las pérdidas que exista en la cooperativa al pertenecer al patrimonio de la misma mientras que los pagos a cuenta de la vivienda deberían de estar al margen de estas vicisitudes. Otro ejemplo, nos lo da la ley gallega en su artículo 121.2 que establece un plazo máximo de reembolso de un año para lo pagado en concepto de  vivienda y de cinco años para lo pagado a capital social (artº 64.4).
 
Los pagos a cuenta de la vivienda se rigen por lo contratado entre el socio y la Cooperativa y, por tanto, cualquier imputación de pérdidas sobre ellos no puede efectuarla unilateralmente la Cooperativa,  sino que debe ser aceptada expresamente por cada socio.

Por ejemplo, en Madrid, el Decreto 74/2009 de 30 de julio (Reglamento VPP), en su artículo 3.3 establece:

3.1. Ser mayor de edad o menor emancipado y no encontrarse incapacitado para obligarse contractualmente, de acuerdo con lo establecido en el Código Civil.

3.2. Cuando se trate de primera transmisión de viviendas calificadas expresamente para venta o uso propio, y de cesión de uso cuando se trate de viviendas calificadas expresamente para arrendamiento, que el adquirente, promotor individual para uso propio o arrendatario cumpla el requisito de ingresos familiares establecido en el apartado anterior.

3.3. Cuando se trate de primera transmisión de viviendas calificadas expresamente para venta o uso propio, y de cesión de uso cuando se trate de viviendas calificadas expresamente para arrendamiento o arrendamiento con opción de compra, no sea titular, ni él ni ninguno otro de los miembros de su unidad familiar, del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda en todo el territorio nacional. A estos efectos, no se considerará que se es titular del pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute cuando: 

• a) El derecho recaiga únicamente sobre una parte alícuota de la vivienda no superior al 50 por 100 y se haya adquirido la misma por título de herencia.
• b) En los casos de sentencia judicial de separación o divorcio cuando, como consecuencia de esta, no se le haya adjudicado el uso de la vivienda que constituía la residencia familiar.

Es de destacar que con el anterior reglamento madrileño podía tenerse una vivienda libre fuera de la Comunidad Autónoma siempre que reuniera ciertas condiciones; actualmente con el reglamento actual no.

Siguen un criterio similar el resto de comunidades: Andalucía (artº  5.1 del Decreto 149/2006 de 25 de julio), Castilla-La Mancha (artº 13 del Decreto 38/2006, de 11 de abril), Castilla y León (artº 13.2 del Decreto 52/2002, de 27 de marzo), Extremadura (artº 9 del Decreto 114/2009, de 21 de mayo), Cataluña ( artº 95 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre)  etc …