Un caso en el que se exculpó al promotor y a los agentes intervinientes nos lo ofrece la SAP de León de 8 de octubre de 2008. En dicho caso, existían humedades en el techo de garaje que se debían a la falta de reposición de los sellados de las juntas de dilatación.

Esta materia ha sido objeto de numerosas controversias ante los tribunales, puesto que fue una exigencia legal establecida por el Reglamento de aparatos elevadores por O.M. del entonces Mº de Industria y Energía de 28 de junio de 1988 y R.D. 2.135/85 de 8 de noviembre,  que fue aprovechada por las distintas empresas que prestaban esos servicios para imponer unas condiciones desproporcionadas, que podían ser en muchas ocasiones claramente abusivas.

Tradicionalmente las posturas de las Audiencias han sido opuestas: por una parte las resoluciones que consideraban que era una cláusula claramente abusiva y que la penalización, más allá del objetivo disuasorio del incumplimiento, puede suponer un enriquecimiento injusto ( SAP de Asturias de 21 de junio de 1999, SAP de Lugo de 21 de diciembre de 2011, SAP de Zaragoza de 16 de noviembre de 2011 y SAP de Palencia de 12 de enero de 2012, aunque estas tres ùltimas analizan un supuesto de duración de 10 años) y, por otra, las que entendían que no sólo era válida la cláusula que establecía la duración del contrato y las cláusulas de prórroga automática, sino también la cláusula penal de carácter indemnizatorio que se suele incluir para el caso de desistimiento unilateral y ello porque la parte que concierta el contrato como arrendador de los servicios está en todo momento en disposición de negociar las condiciones más ventajosas para sus intereses ( SAP de Madrid de 18 de septiembre de 2000, SAP de Madrid de 31 de mayo de 2011, SAP de Barcelona de 15 de septiembre de 2011, etc …)

Muchas veces esta disparidad de resoluciones judiciales se debe a que la calificación de una clàusula como “abusiva” depende del análisis del caso concreto, en el que  se evaluan las circunstancias que rodearon la negociación del contrato.

La razón estriba en el carácter civil de la compraventa y la sujeción del promotor público a las responsabilidades civiles que prevé la Ley de Ordenación de la Edificación.

No obstante,  hay normativa administrativa ( art. 111 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el Reglamento para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial) que prevé un plazo de garantia por defectos de cinco años a contar desde la obtención de la calificación definitiva. Este plazo debe entenderse como un tope temporal para que el perjudicado pueda denunciar al promotor la existencia de defectos ante la Administración competente. Ésta tramitará un expediente al promotor que puede acarrearle sanciones e incluso y la obligación de reparar, en su caso.

En determinados casos, por nuestra experiencia, hemos visto expedientes sancionadores en los que se obtuvieron  informes periciales que sirvieron como medio de prueba también en un posterior proceso civil.  La condena a reparar o la indemnización obtenida en el proceso civil es compatible con las sanciones administrativas.

Con ello, el legislador intenta dar un impulso para facilitar las obras de accesibilidad ampliando el límite de gasto de tres mensualidades a doce pero se equivoca creando un “derecho de veto” a favor de los propietarios que pertenezcan a una unidad familiar con ingresos no superiores a 2,5 veces el   IPREM y la repercusión de la derrama supere el 33 % de sus ingresos anuales.

Coincidimos, por tanto, con la opinión de LOSCERTALES FUERTES, D. en SEPIN (SP/DOCT/15691) cuando critica la reforma porque en lugar de dejar exento al propietario con pocos recursos,  le permite vetar la ejecución de  la obra.

Ante este derecho de veto,  no quedará  otro remedio que acudir a una Junta de vecinos para que adopte el acuerdo por mayoría absoluta (más del 50 % de propietarios que representen, a su vez, más del 50 % de las cuotas de participación),  con independencia de la cuantía total del coste de la instalación y con independencia de los ingresos que tengan todos y cada uno de los propietarios.

En todos los casos, es imprescindible examinar la división horizontal, los estatutos de la comunidad y los acuerdos de Junta que pudieran existir en cuanto al mantenimiento de estos elementos. Por ejemplo: la Junta podría haber acordado que la comunidad soporte  el 60 % de todos los gastos de mantenimiento y los propietarios o titulares del derecho exclusivo el 40 % restante.

Tratàndose de una patología,  el dictamen de un aparejador  es imprescindible puesto que puede deberse a defecto en los materiales o un uso indebido, etc… . Por ejemplo, la SAP  de Girona de 2 de octubre de 1998 consideró que el cerramiento efectuado en el ático fue el causante de las filtraciones al piso inferior.

En resumidas cuentas,  la responsabilidad puede ser de la Comunidad, del propietario, del usuario o pueden concurrir en un solo supuesto varios responsables. Por ejemplo en la SAP de Barcelona de 30 de junio de 2006 consideró responsable a la Comunidad por desgaste de la cubierta e incorrecta impermeabilización y al propietario del ático por haber modificado los sumideros y colocar un aire acondicionado con desagües mal conectados.

En Castilla y León,  la Ley 9/2010 del derecho a la vivienda en su artículo 17 prevé expresamente la expropiación de estos espacios por parte de la administración municipal siempre que sea para dar una mayor accesibilidad a la vivienda, no haya otras alternativas menos gravosas para el derecho de propiedad y se respete, en todo caso, la legislación sectorial y de propiedad horizontal aplicable.  En Valladolid existe una reciente ordenanza municipal de ascensores de 7 de Diciembre de 2011 que recoge la posibilidad de expropiar elementos de titularidad privada con carácter excepcional y limitativo.

En Navarra, la Ley Foral 10/2010 de 10 Mayo de derecho a la vivienda en su artículo 55 regula de modo paralelo la “expropiación por supresión de barreras arquitectónicas y mejora de la accesibilidad universal y diseño para todas las personas”

Por último, en Galicia hay un anteproyecto de “Lei de vivenda” de ámbito autonómico con análogas previsiones, pero en La Coruña, adelantándose a la regulación autonómica, ya tienen una Ordenanza de conservación y rehabilitación de inmuebles de 16 de Noviembre de 2011 que, tras dos modificaciones, incorpora el contenido de la Ley de Economía Sostenible que hace posible la expropiación de suelo por parte de los ayuntamientos para instalar ascensores, tanto en el caso de viviendas como de locales comerciales.

Este razonamiento ha sido expresado por la STS de 5 de marzo de 2001 y también es una de las bases por las que el artº 17.7 de la Ley de Ordenación de la Edificación responsabiliza solidariamente al arquitecto director de obra de los vicios de proyecto aunque éste sea de otro arquitecto.

La Ley estatal de cooperativas no establece con claridad si estas decisiones deben ser tomadas en Asamblea General pero sí dice (artº 52.3) que los pagos para la obtención de los servicios cooperativizados (la vivienda) no integran el capital social y están sujetas a las condiciones contratadas con la cooperativa.

De lo anterior se concluye que:

1º La decisión de la cooperativa de subir los “precios”  debe ser acordada o por el Consejo Rector o por la Asamblea General según establezca la ley o los estatutos.

2º Tomada la decisión por los órganos sociales de la cooperativa aún es necesario el consentimiento expreso e individual de cada cooperativista mediante el correspondiente contrato. Si no está dispuesto a aceptar este incremento entendemos que debería solicitar la baja motivada que, en todo caso, debería ser calificada como justificada. 

Nosotros siempre recomendamos que sea una decisión adoptada por la Asamblea General con el mayor consenso posible pues luego debe recabarse la firma de todos y cada uno de los socios afectados.

Al tratarse de grabaciones de imágenes de personas estamos ante un dato personal que debe ser protegido de acuerdo a un procedimiento concreto que nos lo detalla la Instrucción 1/2006, de 8 de noviembre, de la Agencia Española de Protección de Datos, sobre el tratamiento de datos personales con fines de vigilancia a través de sistemas de cámaras o videocámaras. De dicha Instrucción destacamos:

1º Las cámaras deberán estar ubicadas de tal forma que no permitan captar imágenes de la vía pública.

2º Si no se guardan las  imágenes, es decir,  si simplemente se captan para que sean visualizadas por un guarda jurado, en ese caso,  no existe un fichero susceptible de tratamiento.

3º La creación del fichero debe ser notificada a la Agencia de Protección de Datos competente. 

4º Debe existir un distintivo que advierta de la instalación de las cámaras y tener impresos a disposición de los interesados para que puedan ejercitar sus derechos.

5º Sólo pueden emplearse las cámaras cuando resulte adecuado y justificado en función de las circunstancias concretas, no como medida genérica e inicial de seguridad.  

En cuanto a su instalación en un ascensor no nos constan pronunciamientos judiciales concretos. La SAP A Coruña de 25 de marzo de 2009 consideró válida la instalación de una videocámara en un portal.

Dado que la norma quiere que la instalación sea proporcional al fin que se persigue -que no es otro que la seguridad- sí parece razonable su colocación en un ascensor si este es un punto significativo de acceso a determinadas dependencias del edificio ( por ejemplo un local de garaje). La grabación de elementos privativos o comunes con un derecho exclusivo a favor de algun comunero (áticos o bajos con jardín) creemos que sólo sería posible si su colocación es del todo necesaria para la seguridad  de la Comunidad y consiente el condueño afectado.

Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 89.4 de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros no socios, las viviendas de su propiedad iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley. En este supuesto, la enajenación o arrendamiento de las viviendas y sus condiciones generales deberán haber sido acordadas previamente por la Asamblea General. Adicionalmente, estas operaciones con terceros no socios podrán alcanzar como límite máximo el 50 por ciento de las realizadas con los socios. La Asamblea General acordará también el destino del importe obtenido por la enajenación o arrendamiento.

La Disposición es tan desafortunada que el objetivo pretendido nos tememos no se va a conseguir; las razones son las siguientes:

1ª Antes no era necesaria la autorización previa de la Asamblea General para la venta de viviendas. Ahora sí.

Ni que decir tiene que muchas de estas cooperativas apenas tienen socios en activo y puede ser muy complicado conseguir la autorización de la Asamblea.  A veces puede que ni se consiga el quorum necesario para su celebración. La infracción legal de esta disposición puede abrir el campo a una posible  responsabilidad del Consejo Rector frente a los acreedores de la cooperativa que vean que a pesar de enajenarse las viviendas vacantes no se atiende su crédito.

Esta norma es idónea para dar mayor transparencia a las operaciones con terceros no socios pero la autorización previa nunca agilizará las ventas

2ª El artículo 4.2 de la Ley 27/1999 de Cooperativas ya preveía la obtención de autorización administrativa. En la práctica nunca habíamos tenido noticia de cooperativas de viviendas que hayan sido sancionadas por la falta de autorización ni de operaciones que hayan podido truncarse por la falta de dicha autorización.

3ª En situaciones de concurso el límite legal de venta del 50% de las viviendas puede condicionar la actuación de los liquidadores.

Todas aquellas cooperativas de ámbito superior a una comunidad autónoma o estatal deben tener en cuenta esta nueva norma que mucho nos tememos viene incluso a ser un obstáculo para lo que se pretendía.