Antes de reformarse la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.) en materia de garantías para los anticipos a cuenta de una vivienda ( Ley 20/2015),  denunciamos aqui y aqui la existencia de un lobby que pretendía rebajar la responsabilidad de los bancos frente a los consumidores afectados por viviendas sin concluir en el caso de que no hubiera avales ni seguros para dichas sumas.

La reforma introdujo el matiz de exigir a los bancos verificar la existencia de garantías una vez obtenida la licencia de obras. La experiencia de la burbuja inmobiliaria mostraba un escenario lleno de siniestros precisamente en la fase embrionaria de la promoción inmobiliaria: es decir, cuando los interesados anticipaban miles de euros en suelos no aptos para edificar (sin licencia de obras).

La práctica actual evidencia que no es posible para el promotor obtener garantías por los anticipos antes de la licencia de obras ( de hecho no debería comercializar sin licencia) y evidencia también como los compradores siguen anticipando dinero aún a pesar de la ausencia de tales garantías. Una vez obtenida licencia de obras,  podemos decir que el control del banco sobre dichas sumas se torna exhaustivo: la figura del project monitoring en el sector inmobiliario ha llegado para quedarse ( lo cual aplaudimos)

No obstante, creemos que esta supuesta limitación de responsabilidad del banco es más aparente que real. Y no descartamos que a la larga, el Supremo vuelva a poner las cosas en su sitio.  La jurisprudencia que ha venido construyéndose sobre esta materia descansa sobre dos pilares esenciales (SSTS de 17 de marzo de 2016, nº de recurso 2695/2003, ROJ 1209/2016;  y de 29 de junio de 2016, nº recurso  1696/2014, ROJ 3132/2016) :

1º  Los errores en la tramitación de las garantías ya bien del promotor, ya bien del banco, ya bien del asegurador,  nunca deben perjudicar a lo consumidores y usuarios.

2º La responsabilidad del banco no es la de un garante, a modo de avalista, sino que nace por la falta de una conducta activa de control sobre las  cuentas donde se ingresa este dinero ( al margen de si se trata de una cuenta especial o no)

Los casos en los que el banco ha sido exonerado de responsabilidad se centran sobre todo en supuestos donde no era posible tomar conocimiento de la existencia o finalidad de las sumas anticipadas por el comprador: desembolsos en efectivo, compras de vivienda sobre plano en lotes o mediante sociedades interpuestas, ingresos en cuentas ajenas al promotor; prueba de este razonamiento nos lo da la STS de 19 de setiembre de 2018, nº de recurso 2573/2015, ROJ 3232/2018, FJ 5º)

Nuestra creencia también se basa en otra poderosa razón jurídica:  la Exposición de Motivos de la L.O.E. afirma que se trata de una aportación adicional a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ( hoy Texto Refundido aprobado por el RDL 1/2007) luego no cohonesta bien que una reciente reforma de la L.O.E.  del año 2015 sea más restrictiva que el régimen garantista anterior e incluso menos cohonesta que el grado de protección del consumidor actual sea inferior al que se previó en el año 1968 con la Ley 57/1968 de 27 de julio. Un razonamiento parecido, aunque en relación a otro tema de la Ley 57/1968, ya se lo hemos leído al Supremo en su STS de 9 de marzo de 2016, nº de recurso 2648/2013, ROJ 987/2016, FJ 2º)

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