La situación del sobreprecio en subasta judicial es distinta a la descrita para compraventas y arrendamientos de vivienda protegida ya expresada en este blog.
Para analizar dicha situación, partiremos de la opinión del Tribunal Supremo en relación a la valoración de las viviendas protegidas en los supuestos de liquidación de la sociedad de gananciales, puesto que, al igual que en las subastas judiciales por ejecución de préstamos, nos encontramos ante situaciones en que resulta necesario realizar una valoración de los inmuebles para proceder a la liquidación correspondiente. En este tipo de casos, la Sentencia de 4 de abril de 2008, (ROJ STS 2926/2008 verla en poderjudicial) ha establecido los siguientes criterios:
1º La vivienda no descalificable debe ser valorada de acuerdo con el valor oficial.
2º La vivienda descalificable debe ser valorada de acuerdo con un criterio ponderado: se aplicará el valor del mercado en el momento de la extinción del régimen, rebajado en la proporción que resulte en relación al tiempo que falte para la extinción del régimen de protección.
En cambio, continúa existiendo controversia jurisprudencial en los procedimientos de subastas judiciales: a favor de no permitir valores de subasta por encima del precio máximo legal: sentencia del TSJ del País Vasco, de 10 de noviembre de 2010 (ROJ STSJ PV 4143/2010) y sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, de 9 de diciembre de 2013 (ROJ SAP B 14660/2013); en sentido contrario, la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza, de 30 de septiembre de 2011 (ROJ SAP Z 2492/2011).
Pues bien, en nuestra opinión, y a la vista de lo que sucede en la práctica, en las subastas judiciales por ejecución hipotecaria, así como en los procesos de liquidación de la sociedad de gananciales o del patrimonio hereditario, debe seguirse el criterio establecido por el Tribunal Supremo, también defendido por RAGEL SÁNCHEZ, LUIS F. debiendo realizarse una valoración de las viviendas teniendo en cuenta su precio real o de mercado y no el oficial, cuya cuantía podrá variar en función del tiempo que falte hasta que se extinga el régimen de protección y se descalifique la vivienda.
Y lo anterior, por cuanto las limitaciones respecto a los precios máximos legales, sólo resultan de aplicación en supuestos de venta y arrendamiento de las viviendas, y no para la valoración de las mismas en esta clase de procedimientos de liquidación o adjudicación por subasta judicial.
Fco. Javier Pérez Martínez
Abogado
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