1º ¿ QUÉ ES Y PARA QUE ÉS LO QUE SE ALQUILA?
Estamos en la primera etapa del análisis del contrato: “la calificación” del arrendamiento. Hay que saber realmente cual es su objeto y finalidad para poder determinar qué ley se le aplica.
Una vivienda puede dar origen a un arrendamiento de uso distinto al de vivienda precisamente porque la finalidad no es dedicarla a residencia habitual sino a pasar
El alquiler de un solar para aparcamiento temporal no es una edificación luego ni tan siquiera es un arrendamiento de uso distinto al de vivienda. Existen arrendamientos que llevan inherentes uno servicios de tal interés para el arrendatario que dejan ser arrendamientos de inmuebles siendo prestación de servicios complejas y atípicas (centros de negocio, por ejemplo).
2º ¿CUÁL ES LA FECHA DEL CONTRATO?
Segunda etapa de análisis. Una vez sabemos el objeto y finalidad de lo que se arrienda también es imprescindible saber la fecha de celebración del contrato.
En nuestro país hay cuatro grandes regímenes legales en arrendamientos urbanos según su fecha:
(i) anteriores al 9 de mayo de 1985,
(ii) los celebrados desde el 9 de mayo de 1985 hasta el 31 de diciembre de 1994, inclusive
(iii) los celebrados desde el 1 de enero de 1995 hasta el 5 de junio de 2013, inclusive
(iv) y los celebrados desde el 6 de junio de 2013 en adelante.
Dependiendo de la ley, su duración puede estar tasada, su venta condicionada, habrá gastos que se podrán repercutir o no al arrendatario, habrá derechos a los que se pueda renunciar o no, etc.
3º ¿CUÁL ES SU DURACIÓN?
La mayoría de arrendamientos se encuentran “vigentes” aún a pesar de haberse superado la duración inicial pactada o sus prórrogas legales.
La tácita reconducción supone el nacimiento de un nuevo contrato cada vez que las partes pagan o cobran la renta y toleran implícitamente el uso del inmueble. No se trata de una prórroga del contrato inicial.
Al arrendamiento en tácita reconducción se le aplica el régimen legal vigente a la fecha de cada nuevo contrato, los pactos establecidos en el contrato inicial compatibles con dicho régimen y la duración prevista en el artículo 1.581 del Código Civil, es decir, la duración de estos contratos está determinada por la periodicidad en la que el inquino paga la renta, generalmente, mensual (SAP de Madrid 15 de septiembre de 2014, ROJ SAP M 13837/2014).
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