Es notoria la cantidad de promotoras (sociedades mercantiles y cooperativas) que están inmersas en concursos de acreedores, en los que muchos compradores de vivienda han perdido sus ahorros y no cuentan con los avales o seguros obligatorios de afianzamiento.
Siguiendo las estadísticas del Anuario 2012 del Colegio de Registradores de España las «quitas» sobre sus anticipos les suponen, como acreedores ordinarios que son, un promedio del 50,88% (pg. 141). Todavía no nos consta la tasa de recuperación de estos créditos pero se nos antoja prácticamente nula, dada la abrumadora mayoría de liquidaciones de estas sociedades (94, 7 %, pg. 101) frente a las que consiguen mantener su funcionamiento. Sólo en el caso de que la propuesta de convenio efectuada por el promotor sea viable puede merecer la pena adherirse al mismo, y ello, aunque suponga recuperar un 50% y una espera de hasta 5 años.
La adhesión o aceptación del convenio no perjudica, por sí sola, los derechos del afectado a reclamar a otros obligados o responsables solidarios ( SAP de Madrid de 23 de abril de 2013, ROJ SAP M 7177/2013 y SAP de Alicante de 26 de septiembre de 2013, ROJ SAP A 3419/2013).
Un convenio viable evita la liquidación e impide que los pocos activos sean para los acreedores privilegiados y los gastos del concurso. Estamos, en líneas generales, ante un convenio viable para el afectado, cuando:
1º La fase de planeamiento urbanístico del suelo está completamente concluida.
2º Las obras de urbanización están en desarrollo, no es necesaria la aprobación de proyectos de reparcelación ni urbanización. El Ayuntamiento permite simultanear edificación y urbanización.
3º El suelo objeto de promoción es apto para edificar de forma que se pueda obtener licencia de obras con la redacción de proyectos arquitectónicos.
4º Existen, cuando menos, informes favorables de entidades de crédito sobre financiación hipotecaria para la compra del suelo y, en su caso, para la construcción.
5º Existe un número suficiente de afectados/compradores interesados en continuar con las viviendas.
Estos cinco extremos deben estar documentados en el plan de viabilidad que debe acompañar al convenio ( artº 100.5 de la Ley Concursal)
Si -como suele ser habitual- el concurso de acreedores «pilla» inmaduro el desarrollo urbanístico de la promoción, deben buscarse otros responsables que permitan recuperar la inversión como hemos dicho aquí
