El 1 de enero de 2016 entró en vigor la reforma de las garantías por los anticipos a cuenta del precio en la compra de una vivienda sobre plano. Hay diversidad de opiniones sobre las diferencias entre el régimen anterior (Ley 57/1968) y el actual (D.Ad. 1ª LOE, redacción Ley 20/2015 de Ordenación de Entidades Aseguradoras)( aquí y aquí, por ejemplo) . Lo que sí parece claro es que ningún autor aboga porque la reforma haya traído una mayor protección para el comprador, tal como rezaba la exposición de motivos de la citada Ley 20/2015.
Como si de un pasatiempo infantil se tratara, dado que los textos de la Ley 57/1968 y los actuales parecen muy semejantes, detectamos al menos 5 diferencias:
1ª Ahora la obligación de garantizar los anticipos nace desde el otorgamiento de la licencia de obras ( D. Ad. 1ª Uno. 1 a)). Antes, en el mismo artículo, la Ley del 57/1968 se ceñía también a cantidades percibidas antes o durante la construcción. Todo promotor debería comercializar viviendas con la licencia de obras concedida pero la realidad nos ha demostrado que esto no se cumple. Muchas veces se anticipan fuertes sumas de dinero para la compra del suelo u otros conceptos que con el texto actual quedan desprotegidas. Especialmente relevante y beneficiosa es la nueva norma para los bancos pues el Supremo ya era claro en determinar su responsabilidad por percibir anticipos sin verificar la existencia de las garantías al margen de cuándo se hubieran percibido (STS 21/012/2015, ROJ 5236/2015)
2ª En la nueva redacción no queda ni rastro del artículo 3.2 de la Ley 57/1968 que otorgaba carácter ejecutivo a estas garantías. Es decir, ahora en caso de siniestro, los avales y los certificados individuales emitidos a favor de los compradores deberán tramitarse mediante una demanda bajo un proceso ordinario (más lento y complejo que el ejecutivo anterior), salvo que vengan intervenidos por Corredor de Comercio ( lo cual sinceramente no creemos que suceda).
3ª El plazo de prescripción de las reclamaciones basadas en avales se reduce a 2 años desde el siniestro, cuando antes se podía exigir durante 15 años ( 5 años desde el 7 de octubre de 2015)( D. Ad. 1ª Dos.2.c))
4ª Ahora se exigen dos requisitos formales para la demanda: existencia de certificados individuales (D. Ad. 1ª Dos.1.a)) y requerimientos previos al promotor salvo que no resulte posible ( D. Ad. 1ª Dos.1.h))
5ª En la nueva redacción no queda ni rastro del carácter irrenunciable que se le daba a estas garantías en el antiguo artículo 7 de la Ley 57/1968. Este carácter irrenunciable había permitido considerar como no puestas las limitaciones a la vigencia y cuantía de las garantías.
Tratándose de consumidores las renuncias a sus derechos son nulas (artº 10 RDL 1/2007 del TRLGDCU). Esperemos que no se dude de la condición de consumidor del cooperativista.
No obstante, todas estas modificaciones están por ver cómo serán interpretadas por el Supremo cuando llegue el momento de examinar supuestos bajo su aplicación. Somos optimistas porque recientemente ya ha manifestado la STS de 9 de marzo de 2016 (ROJ 987/2016, FJ 2º) que no puede ser mayor la protección legal de los compradores de viviendas en 1968 que la actual.
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