En otro post vimos una serie de consejos  ante la frecuente exigencia de un aval personal de los socios a favor de los bancos para que éstos se garanticen la devolución del préstamo entregado a la Cooperativa para construir las viviendas.  Estamos hablando de avales personales de sumas muy altas que rondan el 80 % del valor de las viviendas a adjudicar, como mínimo.

La realidad es que -a los pocos años de esta nueva práctica en la que se han involucrado muchas entidades – hemos podido detectar que estos avales o afianzamientos son peligrosos para los socios y tienen importantes irregularidades:

fianza personal

1º Algunas cooperativas o sus gestores exigen a los socios apoderamientos a favor del Consejo Rector para otorgar el aval en su nombre en lugar de facilitar al socio toda la documentación que exige la normativa bancaria antes de dar un aval y explicar correctamente los riesgos. La falta de información al socio puede legitimar la anulación judicial del afianzamiento.

2º El aval o afianzamiento  se limita a una cifra máxima o porcentaje en función del número de socios lo cual no quiere decir que sean realmente mancomunados sino que se limita cuantitativamente la cantidad a responder frente al banco.

3º Al no dividirse el préstamo principal en tantos préstamos como viviendas a construir, los socios pueden responder por cualquier concepto relativo al préstamo principal aunque sea ajeno al coste de su vivienda.  Por ejemplo,  el socio puede escriturar su vivienda  y en cambio el banco exigirle los préstamos de otras viviendas vacías.

4º No se prevé en los  afianzamientos  ni los efectos de la baja del socio en la cooperativa y ni la sustitución de un socio por otro. Esta falta de previsión puede provocar la nulidad del afianzamiento por atentar al principio elemental de “puertas abiertas” que preside toda cooperativa aunque todavía no haya precedentes judiciales en este sentido.

Opinamos que, como regla general, este tipo de afianzamientos tienen mejor encaje legal en comunidades de propietarios que estén en disposición de identificar registralmente cada vivienda y cada préstamo al adquirir el suelo.

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