Recientemente, la Disposición Transitoria 2ª de Ley 5/2011 de Economía Social de 30 de marzo ha modificado él régimen legal que existía para la venta de viviendas promovidas por cooperativas. El ánimo de la modificación es permitir aligerar el stock de viviendas construidas con anterioridad a la citada norma y evitar tener que solicitar una autorización administrativa para su venta. Dice textualmente la citada Disposición:
Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 89.4 de la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, las cooperativas de viviendas podrán enajenar o arrendar a terceros no socios, las viviendas de su propiedad iniciadas con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley. En este supuesto, la enajenación o arrendamiento de las viviendas y sus condiciones generales deberán haber sido acordadas previamente por la Asamblea General. Adicionalmente, estas operaciones con terceros no socios podrán alcanzar como límite máximo el 50 por ciento de las realizadas con los socios. La Asamblea General acordará también el destino del importe obtenido por la enajenación o arrendamiento.
La Disposición es tan desafortunada que el objetivo pretendido nos tememos no se va a conseguir; las razones son las siguientes:
1ª Antes no era necesaria la autorización previa de la Asamblea General para la venta de viviendas. Ahora sí.
Ni que decir tiene que muchas de estas cooperativas apenas tienen socios en activo y puede ser muy complicado conseguir la autorización de la Asamblea. A veces puede que ni se consiga el quorum necesario para su celebración. La infracción legal de esta disposición puede abrir el campo a una posible responsabilidad del Consejo Rector frente a los acreedores de la cooperativa que vean que a pesar de enajenarse las viviendas vacantes no se atiende su crédito.
Esta norma es idónea para dar mayor transparencia a las operaciones con terceros no socios pero la autorización previa nunca agilizará las ventas.
2ª El artículo 4.2 de la Ley 27/1999 de Cooperativas ya preveía la obtención de autorización administrativa. En la práctica nunca habíamos tenido noticia de cooperativas de viviendas que hayan sido sancionadas por la falta de autorización ni de operaciones que hayan podido truncarse por la falta de dicha autorización.
3ª En situaciones de concurso, el límite legal de venta del 50% de las viviendas puede condicionar la actuación de los liquidadores.
Todas aquellas cooperativas de ámbito superior a una comunidad autónoma o estatal deben tener en cuenta esta nueva norma que, mucho nos tememos, viene incluso a ser un obstáculo para lo que se pretendía.
Si tiene alguna necesidad por incumplimiento contractual, defectos constructivos o impugnación de acuerdos, no dude en contactar con Inmoabogados. Nuestros abogados especialistas en derecho inmobiliario , defectos contructivos y cooperativas se dedicarán íntegramente a trazar todo el proceso judicial.
