A pesar de que en la gran mayoría de contratos de arrendamiento se incluye una cláusula de actualización de la renta, muchas veces, por desconocimiento o dejadez, van trascurriendo los años sin que el propietario actualice la renta al arrendatario. Si bien hay distintas opiniones en cuanto al plazo que tiene el arrendador para actualizar la renta, la postura mayoritaria se inclina por aplicar el plazo de quince años del artículo 1964 del Código Civil. Un ejemplo de dicha aplicación lo encontramos en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 11 de abril de 2007 (Roj: 5950/2007).
No obstante, debemos diferenciar entre contratos anteriores al 9 de mayo de 1985 -de renta antigua- y contratos de arrendamiento posteriores a dicha fecha.
Respecto a los primeros, en los que concurre la prórroga forzosa del contrato, la acción de actualización de la renta nace con la entrada en vigor de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el 1 de enero de 1995. Es por ello que, aun tratándose de un período amplio, nos hemos encontrado con propietarios que ven privado su derecho a exigir la actualización de la renta por haber transcurrido dicho plazo sin haber efectuado actualización alguna ( 1 de enero de 2010). No obstante hay que estudiar las comunicaciones habidas para saber si existe una interrupción de la prescripción.
Sin embargo, en aquellos contratos celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1995, para los que la LAU únicamente prevé una prórroga forzosa de cinco o tres años (tras la última reforma del 6 de junio de 2013), la posibilidad de exigir judicialmente la actualización y por tanto, el inicio del cómputo de los quince años de prescripción, se producirá cada año en que las partes, tácita o expresamente, prorroguen la relación arrendaticia.
Otro aspecto importante es la repercusión al inquilino de ciertas cantidades asimiladas a la renta, ya se trate de arrendamientos de renta antigua, o de contratos posteriores al 9 de mayo de 1985, por acuerdo entre las partes. Entre los posibles conceptos a repercutir, queremos destacar el importe de tasas o impuestos, tales como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la Tasa de Residuos Urbanos (suprimida en Madrid desde enero de 2015). Para ello, el arrendador debe tener en cuenta que el plazo de prescripción para exigir el pago de dichas cantidades es de cinco años, por aplicación del artículo 1966.3ª del Código Civil. Es decir, únicamente podrá repercutir los importes relativos a los cinco últimos años. Este plazo de prescripción ha sido confirmado por el Tribunal Supremo mediante Sentencia de 12 de enero de 2007 (Roj: STS 3125/2013).
Fco. Javier Pérez Martínez
Abogado
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