Actualmente son muy frecuentes las consultas de compradores a Inmoabogados donde se nos solicita opinión sobre la resolución de una compraventa firmada antes de que fuere declarado el estado de alarma por la COVID -19 en España.

La pandemia no es un hecho por si solo suficiente para poder resolver una compraventa ya sea sobre plano o de segunda mano. Es necesario estudiar caso a caso para saber si efectivamente sus efectos han perjudicado de forma sustancial la capacidad de endeudamiento de los compradores; situación que deberá mostrarse con cierta vocación de permanencia y que deberá  justificarse documentalmente. No servirán meras hipótesis o conjeturas de pérdidas de empleos o rebajas sustanciales de ingresos. También nos atrevemos a apuntar que será necesario justificar la denegación de financiación por parte de entidades bancarias con las que se contaba inicialmente.   Ya nos consta además la resistencia inicial que los vendedores y promotores van a ofrecer a este tipo de resoluciones para evitar comportamientos oportunistas que quieran desmarcarse de un precio elevado a la vista de una etapa bajista en el sector inmobiliario. Además no existe suficiente y estable jurisprudencia que apoye esta situación. Destacamos la sentencia de 17 de enero de 2013 del Tribunal Supremo (ROJ 1013/2013, FJ 3º Apdo 8º) que analiza un supuesto análogo sucedido tras la crisis financiara del año 2008 y que no acogió la resolución por no cumplir el caso concreto estrictos requisitos:

«8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.»

Por lo que concluimos que inicialmente sí podrían acogerse a esta resolución los compradores que,  habiendo firmado antes de la declaración del estado de alarma,  sean consumidores, proyectaran adquirir su vivienda habitual y su situación de solvencia se haya visto perjudicado sustancialmente por culpa de la pandemia; además también  habrá que examinar la conducta de los  vendedores ( por ejemplo si han dado alternativas a la resolución: rebaja de precio, pagos aplazados a la escritura, prórrogas para su otorgamiento, etc…).

 

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