Utilizamos el término «traspaso» para aquellos locales que mantienen en vigor contratos de alquiler anteriores al 9 de mayo de 1985 o aquellos posteriores a esa fecha y anteriores al 1 de enero de 1995 en los que se haya pactado expresamente la sujeción al régimen de prórroga forzosa (STS de 12 de marzo de 2015, ROJ 2043/2015), puesto que los contratos sujetos a la actual Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) deben acogerse a la figura de la «cesión del contrato». Esta figura, aunque similar, presenta diferencias con el traspaso (no exige previa ocupación anual del local, no exige escritura pública, no permite derechos de tanteo o retracto a favor del propietaro, etc. ).
La respuesta a la pregunta es doble:
a) Si se trata de arrendamientos de locales de negocio a personas jurídicas que aún estén en vigor entendemos que es posible el traspaso sabiendo que estos arrendamientos concluirán, según los casos, el 31 de diciembre de 2019 o el 31 de diciembre de 2024, por lo que el traspaso será cada vez menos viable para obtener rentabilidad.
b) Si se trata de arrendamientos de locales de negocio a personas físicas creemos que no cabe ya el traspaso puesto que la Disposición Transitoria Tercera Apartado 3, Párrafo 4º, de la LAU establece:
“(…) El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley «
Es decir, la posibilidad de traspaso concluyó el 24 de noviembre de 2014 (20 años desde la aprobación de la LAU). Lo creemos porque la finalidad de la LAU era y es precisamente poner término a los efectos perjudiciales que tuvo el régimen de prórroga forzosa del texto refundido de 1964 y porque, como opina también LOSCERTALES FUERTES, D, nos parece absurdo prever un plazo mínimo de duración y no un plazo máximo en una disposición que pretender poner coto a la duración de estos contratos.
No obstante, habrá conflictos en esta materia en los próximos años pues también hay opiniones en contra. Por ejemplo la de FERNÁNDEZ HIERRO, J.M. quien considera que la facultad de traspasar está intacta para el que hoy es titular y lo fue al tiempo de entrar en vigor la LAU ( 1 de enero de 1995) o su cónyuge subrogado, mientras que los descendientes de éstos o nuevos arrendatarios ya no podrían efectuar ulteriores traspasos tras el 24 de noviembre de 2014.
