Actualmente son muy frecuentes las consultas de compradores a Inmoabogados donde se nos solicita opinión sobre la resolución de una compraventa firmada antes de que fuere declarado el estado de alarma por la COVID -19 en España.
La pandemia no es un hecho por si solo suficiente para poder resolver una compraventa ya sea sobre plano o de segunda mano. Es necesario estudiar caso a caso para saber si efectivamente sus efectos han perjudicado de forma sustancial la capacidad de endeudamiento de los compradores; situación que deberá mostrarse con cierta vocación de permanencia y que deberá justificarse documentalmente. No servirán meras hipótesis o conjeturas de pérdidas de empleos o rebajas sustanciales de ingresos. También nos atrevemos a apuntar que será necesario justificar la denegación de financiación por parte de entidades bancarias con las que se contaba inicialmente. Ya nos consta además la resistencia inicial que los vendedores y promotores van a ofrecer a este tipo de resoluciones para evitar comportamientos oportunistas que quieran desmarcarse de un precio elevado a la vista de una etapa bajista en el sector inmobiliario. Además no existe suficiente y estable jurisprudencia que apoye esta situación. Destacamos la sentencia de 17 de enero de 2013 del Tribunal Supremo (ROJ 1013/2013, FJ 3º Apdo 8º) que analiza un supuesto análogo sucedido tras la crisis financiara del año 2008 y que no acogió la resolución por no cumplir el caso concreto estrictos requisitos:
«8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.»
Por lo que concluimos que inicialmente sí podrían acogerse a esta resolución los compradores que, habiendo firmado antes de la declaración del estado de alarma, sean consumidores, proyectaran adquirir su vivienda habitual y su situación de solvencia se haya visto perjudicado sustancialmente por culpa de la pandemia; además también habrá que examinar la conducta de los vendedores ( por ejemplo si han dado alternativas a la resolución: rebaja de precio, pagos aplazados a la escritura, prórrogas para su otorgamiento, etc…).
No siempre una humedad es un problema grave. Las humedades por condensación son un buen ejemplo de ello ya que pueden deberse a malos hábitos de ventilación, uso o temperatura de las habitaciones. Intentar calentar una estancia de forma brusca, utilizar la habitación para planchar sin la debida ventilación, excesiva producción de vapor u otras malas costumbres pueden provocar manchas de humedad en zonas de poca circulación del aire. De estas humedades no tienen por qué responder quien nos vendió la vivienda.
En cambio, otras humedades por condensación sí pueden tener su origen en una falta o deficiente aislamiento térmico en alguno de los elementos de la vivienda, lo que podría generar responsabilidades. Esta situación puede darse, sobre todo, en ventas de vivienda de segunda mano. La reclamación al vendedor debe ir precedida de un dictamen técnico y de un análisis del contrato. Téngase en cuenta que el plazo de reclamación mediante demanda judicial es de seis meses desde la escritura, no interrumpibles, para exigir una rebaja del precio ( acción estimatoria). La rebaja del precio sí puede estar calculada conforme al coste de una hipotética reparación (SAP Sevilla, S. 5ª, de 23 de enero de 2008, FJ 3º (ROJ SAP SE 844/2008)
La devolución de la vivienda (acción redhibitoria) se reserva para supuestos mucho más graves ( por ejemplo, la aluminosis, STS, S. 1ª, de 17 de octubre de 2005, FJ 2º (ROJ STS 6226/2005), STS, S. 1ª, de 1 de diciembre de 1997, FJ 3º y 4º (ROJ STS 7282/1997) y STS, S. 1ª, de 1 de julio de 2002, FJ 1º y 4º). En estos casos de verdadera frustración de la habitabilidad de la vivienda también cabría la acción resolutoria con un plazo de 5 años desde la escritura o entrega, interrumpibles mediante requerimiento previo.
A la hora de cerrar un contrato de compraventa (mal llamado muchas veces » de arras» o «de señal») sobre un inmueble ganancial no debe omitirse la firma de uno de los cónyuges. Hacerlo supone una fuerte inseguridad jurídica pues la operación podría ser anulada por el cónyuge ausente y con certeza ningún notario va a permitir el otorgamiento de la escritura sin constarle el consentimiento de ambos cónyuges ( 1.377 del Código Civil).
Jurídicamente la operación puede ser válida puesto que el consentimiento del cónyuge «olvidado» puede ser inferido de las circunstancias concurrentes y puede otorgarse antes o después de la firma del contrato ( STS de 15 de julio de 2003, Sala 1ª de lo Civil, Secc. 1ª, numero de recurso 3679/1997, ROJ 5052/2003). También debe tenerse en cuenta que mientras los cónyuges convivan existe una presunción de conocimiento de la actividad económica ganancial; conocimiento que es tanto un derecho como un deber, luego no basta con afirmar que al cónyuge no le consta lo firmado por el otro. De hecho, el silencio y la pasividad durante cierto tiempo puede interpretarse como aceptación (STS, Sala 1ª de lo Civil, Secc. 1, de 29 de septiembre de 2006, nº recurso 4789/1999).
Además, el cónyuge omitido tiene un plazo de cuatro años para impugnar la operación y esto lo debe hacer judicialmente contra quienes fueron parte del contrato. Este consentimiento implícito no es aplicable para operaciones que se realizaron a título gratuito, como las donaciones, pues en ese caso el consentimiento del cónyuge debe ser expreso, nunca tácito. No debe considerarse una operación a titulo gratuito la concesión de un derecho de opción de compra pues ésta es simplemente un contrato preparatorio de otro posterior ( Sentencia nº 0627 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 18 de Junio de 1993, Nº de Recurso 2469/90 ).
Debe saberse que si efectivamente un cónyuge ha dispuesto del inmueble ganancial a espaldas del otro y se anula la operación, el comprador podría exigirle una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados ( Sentencia de 15 de febrero de 2007 de la Audiencia Provincial de Albacete, Secc. 2ª, nº de recurso 290/2006, ROJ SAP AB 77/2007 y Sentencia de 30 de enero de 2012 de la Audiencia Provincial de Pamplona, Sección 2, nº de recurso 42/2011, ROJ SAP NA 783/2012 )
Consentimiento Tácito en una Comunidad de Propietarios
Cuando un vecino de una comunidad de propietarios realiza alguna actuación sin recabar el necesario consentimiento o autorización de la comunidad, sin que exista una reacción por parte de la misma, puede producirse una aceptación o consentimiento tácito por parte de dicha comunidad.
Esta situación suele darse en la realización de obras o instalaciones por parte de un vecino sobre elementos comunes (cerramiento de terrazas, colocación de toldos, aire acondicionado, ventanas, etc.).
La Ley de Propiedad Horizontal no establece un período de tiempo concreto o unos requisitos que determinen la concurrencia inequívoca de un consentimiento tácito de la comunidad ante este tipo de actuaciones. Por ello, debemos acudir a la opinión doctrinal y jurisprudencial existente, en la que no existe un criterio claro o unánime, sino que dependerá del caso concreto.
El Tribunal Supremo estableció los siguientes requisitos para poder hablar de consentimiento tácito:
i) Conocimiento por parte de la comunidad y actitud pasiva;
ii) Transcurso de un período largo de tiempo;
iii) Evidencias de consentir la obra;
iv) Posible retraso desleal en el ejercicio de acciones (STS 23 de octubre de 2008-Roj: STS 5459/2008 y 16 de julio de 2009-Roj: STS 4818/2009).
Una de las cuestiones más controvertidas y relevantes es el tiempo necesario que debe transcurrir para que podamos defender que ha habido una aceptación tácita de la comunidad. En este sentido existe gran disparidad jurisprudencial en función del caso concreto. A continuación vemos algunos ejemplos:
- SÍ existe consentimiento tácito: Trascurso de 8 años desde la instalación de una chimenea (STS 5 de octubre de 2007-Roj: STS 6146/2007); Transcurso de 6 años desde el cerramiento de una terraza (SAP Madrid 18 de octubre de 2016-Roj: SAP M 21974/2013).
- NO existe consentimiento tácito: Trascurso 5 años desde la instalación de un tejado (SAP Almería 8 de mayo de 2013-Roj: SAP AL 451/2013); Transcurso de 5 años desde el cerramiento de una terraza (SAP Valencia 17 de abril de 2013-SAP V 1612/2013).
Por tanto, podemos encontrarnos con cierta inseguridad jurídica o resultado incierto a la hora de defender la concurrencia o no de consentimiento tácito por parte de la comunidad de propietarios. Es fundamental valorar las circunstancias que rodean el caso concreto.
Fco. Javier Pérez Martínez
Abogado