La Sentencia nº 222/2021, nº de recurso 1476/2021, de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 20 de abril de 2021 da la razón a Rafael González Tausz y su bufete Inmoabogados (TAUSZ ABOGADOS INMOBILIARIOS, S.L.U.) al considerar que su opinión sobre Onnovo del Grupo Inmobiliario Ferrocarril fue veraz y de interés general. La opinión consistió en calificar a dicha sociedad como posible administrador/liquidador de hecho de alguna de las cooperativas que gestionaba.

El Alto Tribunal considera que: «5.- [p]uede afirmarse que en el caso enjuiciado concurre base fáctica suficiente, puesto que el abogado demandado basó sus opiniones en el contrato parcialmente reproducido en el blog, así como en datos obtenidos en registros oficiales (Registro de Cooperativas y Registro Mercantil) y en el informe emitido por la administración concursal en un concurso de una cooperativa de la que Onnovo era gestora.

6.- Dicho lo anterior, las manifestaciones cuestionadas constituyen un juicio de valor que, sobre esta base fáctica, el abogado ha emitido en una cuestión de interés general en el ámbito en el que se desarrollaba su actuación, sin emplear expresiones insultantes desvinculadas del mensaje que se quiere transmitir, por más que sean críticas con la actuación de Onnovo como gestora de cooperativas de viviendas.

7.- El abogado demandado ha valorado las cláusulas contractuales en las que se otorgaba a la gestora (Onnovo) determinadas prerrogativas en la liquidación de la cooperativa, se preveía la obligación contractual de la cooperativa de otorgar un poder y mandato irrevocables a la gestora, y la total independencia respecto de la asamblea y el consejo rector con la que Onnovo podía ejercitar las facultades otorgadas. Ha valorado la información de los registros públicos en los que constaba que personas que desempeñaban cargos en Ferrocarril y/o Onnovo, o que eran familiares directos de estas personas, desempeñaban también cargos en los órganos rectores de cooperativas gestionadas por Onnovo. Y ha valorado el informe de la administración concursal del concurso de una de estas cooperativas, en el que se exponían datos y se vertían opiniones en el
sentido de que Onnovo realizaba una actividad de promoción encubierta.

8.- Sobre estas bases, el abogado demandado opinaba que la actuación de Onnovo no respetaba la normativa sobre cooperativas y constituía, en realidad, una actuación de promoción encubierta y, en concreto, que actuaba como administrador y/o liquidador de hecho de cooperativas de vivienda. El empleo de expresiones como «falsa cooperación» o «ilegalidad patente» no constituyen insultos ni están desvinculados del mensaje que se intenta transmitir, como es que la actuación de Onnovo no era la prevista en la normativa sobre cooperativas para una entidad gestora.

9.- Tomando en consideración lo anterior, teniendo también en cuenta que para que se produzca una intromisión en el derecho al honor de una persona jurídica, y en el campo profesional, es necesario una mayor intensidad de la carga ofensiva de las expresiones utilizadas, la conclusión es que, tal como informa el Ministerio Fiscal, en este caso la actuación de los demandados está amparada por el ejercicio legítimo de las libertades de los arts. 20.1.a y d de la Constitución».

Actualmente son muy frecuentes las consultas de compradores a Inmoabogados donde se nos solicita opinión sobre la resolución de una compraventa firmada antes de que fuere declarado el estado de alarma por la COVID -19 en España.

La pandemia no es un hecho por si solo suficiente para poder resolver una compraventa ya sea sobre plano o de segunda mano. Es necesario estudiar caso a caso para saber si efectivamente sus efectos han perjudicado de forma sustancial la capacidad de endeudamiento de los compradores; situación que deberá mostrarse con cierta vocación de permanencia y que deberá  justificarse documentalmente. No servirán meras hipótesis o conjeturas de pérdidas de empleos o rebajas sustanciales de ingresos. También nos atrevemos a apuntar que será necesario justificar la denegación de financiación por parte de entidades bancarias con las que se contaba inicialmente.   Ya nos consta además la resistencia inicial que los vendedores y promotores van a ofrecer a este tipo de resoluciones para evitar comportamientos oportunistas que quieran desmarcarse de un precio elevado a la vista de una etapa bajista en el sector inmobiliario. Además no existe suficiente y estable jurisprudencia que apoye esta situación. Destacamos la sentencia de 17 de enero de 2013 del Tribunal Supremo (ROJ 1013/2013, FJ 3º Apdo 8º) que analiza un supuesto análogo sucedido tras la crisis financiara del año 2008 y que no acogió la resolución por no cumplir el caso concreto estrictos requisitos:

«8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.»

Por lo que concluimos que inicialmente sí podrían acogerse a esta resolución los compradores que,  habiendo firmado antes de la declaración del estado de alarma,  sean consumidores, proyectaran adquirir su vivienda habitual y su situación de solvencia se haya visto perjudicado sustancialmente por culpa de la pandemia; además también  habrá que examinar la conducta de los  vendedores ( por ejemplo si han dado alternativas a la resolución: rebaja de precio, pagos aplazados a la escritura, prórrogas para su otorgamiento, etc…).

 

No siempre una humedad es un problema grave. Las humedades por condensación son un buen ejemplo de ello ya que pueden deberse a malos hábitos de ventilación, uso o temperatura de las habitaciones. Intentar calentar una estancia de forma brusca, utilizar la habitación para planchar sin la debida ventilación, excesiva producción de vapor u otras malas costumbres pueden provocar manchas de humedad en zonas de poca circulación del aire. De estas humedades no tienen por qué responder quien nos vendió la vivienda.

En cambio,  otras humedades por condensación  sí pueden tener su origen en una falta o deficiente aislamiento térmico en alguno de los elementos de la vivienda, lo que podría generar responsabilidades. Esta situación puede darse, sobre todo,  en ventas de vivienda de segunda mano. La reclamación al vendedor debe ir precedida de un dictamen técnico y de un análisis del contrato. Téngase en cuenta que el plazo de reclamación mediante demanda judicial es de seis meses desde la escritura, no interrumpibles,  para exigir  una rebaja del precio ( acción estimatoria). La rebaja del precio sí puede estar calculada conforme al coste de una hipotética reparación (SAP Sevilla, S. 5ª, de 23 de enero de 2008, FJ 3º (ROJ SAP SE 844/2008)

La devolución de la vivienda (acción redhibitoria) se reserva para supuestos mucho más graves ( por ejemplo, la aluminosis, STS, S. 1ª, de 17 de octubre de 2005, FJ 2º (ROJ STS 6226/2005),  STS, S. 1ª, de 1 de diciembre de 1997, FJ 3º y 4º (ROJ STS 7282/1997) y STS, S. 1ª, de 1 de julio de 2002, FJ 1º y 4º). En estos casos de verdadera frustración de la habitabilidad de la vivienda también cabría la acción resolutoria con un plazo de 5 años desde la escritura o entrega,  interrumpibles mediante requerimiento previo.

A la hora de cerrar un contrato de compraventa (mal llamado muchas veces «de arras» o  «de señal») sobre un inmueble ganancial no debe omitirse la firma de uno de los cónyuges. Hacerlo supone una fuerte inseguridad jurídica pues la operación podría ser anulada por el cónyuge ausente y con certeza ningún notario va a permitir el otorgamiento de la escritura sin constarle el consentimiento de ambos cónyuges ( 1.377 del Código Civil). 

Jurídicamente la operación puede ser válida puesto que el consentimiento del cónyuge «olvidado» puede ser inferido de las circunstancias concurrentes y puede otorgarse antes o después de la firma del contrato ( STS de 15 de julio de 2003, Sala 1ª de lo Civil, Secc. 1ª, numero de recurso 3679/1997, ROJ 5052/2003). También debe tenerse en cuenta que mientras los cónyuges convivan existe una presunción de conocimiento de la actividad económica ganancial; conocimiento que es tanto un derecho como un deber, luego no basta con afirmar que al cónyuge no le consta lo firmado por el otro. De hecho, el silencio y la pasividad durante cierto tiempo puede interpretarse como aceptación (STS, Sala 1ª de lo Civil, Secc. 1, de 29 de septiembre de 2006, nº recurso 4789/1999).

Además, el cónyuge omitido tiene un plazo de cuatro años para impugnar la operación y esto lo debe hacer judicialmente contra quienes fueron parte del contrato. Este consentimiento implícito no es aplicable para operaciones que se realizaron a título gratuito,  como las donaciones,  pues en ese caso el consentimiento del cónyuge debe ser expreso, nunca tácito.  No debe considerarse una operación a titulo gratuito la concesión de un derecho de opción de compra pues ésta es simplemente un contrato preparatorio de otro posterior ( Sentencia nº 0627 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 18 de Junio de 1993, Nº de Recurso 2469/90 ).

Debe saberse que si efectivamente un cónyuge ha dispuesto del inmueble ganancial a espaldas del otro y se anula la operación,  el comprador podría exigirle una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados ( Sentencia de 15 de febrero de 2007 de la Audiencia Provincial de Albacete, Secc. 2ª, nº de recurso 290/2006, ROJ SAP AB 77/2007  y Sentencia de 30 de enero de 2012 de la Audiencia Provincial de Pamplona, Sección 2, nº de recurso 42/2011, ROJ SAP NA 783/2012 )

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