Actualmente son muy frecuentes las consultas de compradores a Inmoabogados donde se nos solicita opinión sobre la resolución de una compraventa firmada antes de que fuere declarado el estado de alarma por la COVID -19 en España.
La pandemia no es un hecho por si solo suficiente para poder resolver una compraventa ya sea sobre plano o de segunda mano. Es necesario estudiar caso a caso para saber si efectivamente sus efectos han perjudicado de forma sustancial la capacidad de endeudamiento de los compradores; situación que deberá mostrarse con cierta vocación de permanencia y que deberá justificarse documentalmente. No servirán meras hipótesis o conjeturas de pérdidas de empleos o rebajas sustanciales de ingresos. También nos atrevemos a apuntar que será necesario justificar la denegación de financiación por parte de entidades bancarias con las que se contaba inicialmente. Ya nos consta además la resistencia inicial que los vendedores y promotores van a ofrecer a este tipo de resoluciones para evitar comportamientos oportunistas que quieran desmarcarse de un precio elevado a la vista de una etapa bajista en el sector inmobiliario. Además no existe suficiente y estable jurisprudencia que apoye esta situación. Destacamos la sentencia de 17 de enero de 2013 del Tribunal Supremo (ROJ 1013/2013, FJ 3º Apdo 8º) que analiza un supuesto análogo sucedido tras la crisis financiara del año 2008 y que no acogió la resolución por no cumplir el caso concreto estrictos requisitos:
«8ª) En suma, la posible aplicación de la regla rebus sic stantibus a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica no puede fundarse en el solo hecho de la crisis y las consiguientes dificultades de financiación, sino que requerirá valorar un conjunto de factores, necesitados de prueba, tales como el destino de la casa comprada a vivienda habitual o, por el contrario, a segunda residencia o a su venta antes o después del otorgamiento de la escritura pública; la asignación contractual del riesgo de no obtener financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el contrato como alternativa preferible a su ineficacia.»
Por lo que concluimos que inicialmente sí podrían acogerse a esta resolución los compradores que, habiendo firmado antes de la declaración del estado de alarma, sean consumidores, proyectaran adquirir su vivienda habitual y su situación de solvencia se haya visto perjudicado sustancialmente por culpa de la pandemia; además también habrá que examinar la conducta de los vendedores ( por ejemplo si han dado alternativas a la resolución: rebaja de precio, pagos aplazados a la escritura, prórrogas para su otorgamiento, etc…).
No siempre una humedad es un problema grave. Las humedades por condensación son un buen ejemplo de ello ya que pueden deberse a malos hábitos de ventilación, uso o temperatura de las habitaciones. Intentar calentar una estancia de forma brusca, utilizar la habitación para planchar sin la debida ventilación, excesiva producción de vapor u otras malas costumbres pueden provocar manchas de humedad en zonas de poca circulación del aire. De estas humedades no tienen por qué responder quien nos vendió la vivienda.
En cambio, otras humedades por condensación sí pueden tener su origen en una falta o deficiente aislamiento térmico en alguno de los elementos de la vivienda, lo que podría generar responsabilidades. Esta situación puede darse, sobre todo, en ventas de vivienda de segunda mano. La reclamación al vendedor debe ir precedida de un dictamen técnico y de un análisis del contrato. Téngase en cuenta que el plazo de reclamación mediante demanda judicial es de seis meses desde la escritura, no interrumpibles, para exigir una rebaja del precio ( acción estimatoria). La rebaja del precio sí puede estar calculada conforme al coste de una hipotética reparación (SAP Sevilla, S. 5ª, de 23 de enero de 2008, FJ 3º (ROJ SAP SE 844/2008)
La devolución de la vivienda (acción redhibitoria) se reserva para supuestos mucho más graves ( por ejemplo, la aluminosis, STS, S. 1ª, de 17 de octubre de 2005, FJ 2º (ROJ STS 6226/2005), STS, S. 1ª, de 1 de diciembre de 1997, FJ 3º y 4º (ROJ STS 7282/1997) y STS, S. 1ª, de 1 de julio de 2002, FJ 1º y 4º). En estos casos de verdadera frustración de la habitabilidad de la vivienda también cabría la acción resolutoria con un plazo de 5 años desde la escritura o entrega, interrumpibles mediante requerimiento previo.