Condición Resolutoria

A veces por problemas de financiación, es frecuente que el promotor proponga al consumidor que parte del precio de la compraventa de la vivienda se satisfaga tras otorgarse la escritura pública, garantizándolo con una condición resolutoria explícita. Esta figura es un pacto contractual entre las partes por el que, en caso de impago del precio aplazado, el promotor mediante un requerimiento o un pleito, en su caso, puede resolver la compraventa y recuperar la propiedad de la vivienda desalojando de ella al consumidor.

Es muy frecuente que dicho pacto sea inscribible en el Registro de la Propiedad para hacerlo valer frente a terceros de forma que la resolución pueda llevarse a cabo aún cuando el consumidor haya vendido a un tercero la vivienda.

Es importante destacar que este requerimiento del artículo 1.504 del Código Civil no debe efectuarse por burofax sino que debe efectuarse notarialmente. Por todas,  STS de 4 de julio de 2011 (ROJ 5101/2011, FJ 3º).  El texto del requerimiento podrá ser algo parecido a esto:

En dicha escritura de compraventa se pactó el aplazamiento del pago del precio relativo a la citada vivienda cuyo importe asciende a [*]. Dichas cantidades debían ser abonadas por Uds. en distintos períodos, estableciéndose que el último pago por importe de [*] se realizaría el [*].

Pues bien,  Uds. han incumplido la obligación de realizar los citados pagos aplazados, según se acredita con los certificados bancarios de fecha [*] que se acompañan al presente. Por ello, en virtud de la condición resolutoria pactada en la escritura de compraventa, la falta de pago de cualquiera de los plazos establecidos faculta a la vendedora para resolver la compraventa.

Así las cosas, mediante el presente requerimiento notarial, le notificamos nuestra decisión de resolver la compraventa que será efectiva de pleno derecho si en el plazo de quince días desde la presente notificación no procede a realizar los pagos pendientes.

 

Antes de reformarse la Ley de Ordenación de la Edificación (L.O.E.) en materia de garantías para los anticipos a cuenta de una vivienda ( Ley 20/2015),  denunciamos aqui y aqui la existencia de un lobby que pretendía rebajar la responsabilidad de los bancos frente a los consumidores afectados por viviendas sin concluir en el caso de que no hubiera avales ni seguros para dichas sumas.

La reforma introdujo el matiz de exigir a los bancos verificar la existencia de garantías una vez obtenida la licencia de obras. La experiencia de la burbuja inmobiliaria mostraba un escenario lleno de siniestros precisamente en la fase embrionaria de la promoción inmobiliaria: es decir, cuando los interesados anticipaban miles de euros en suelos no aptos para edificar (sin licencia de obras).

La práctica actual evidencia que no es posible para el promotor obtener garantías por los anticipos antes de la licencia de obras ( de hecho no debería comercializar sin licencia) y evidencia también como los compradores siguen anticipando dinero aún a pesar de la ausencia de tales garantías. Una vez obtenida licencia de obras,  podemos decir que el control del banco sobre dichas sumas se torna exhaustivo: la figura del project monitoring en el sector inmobiliario ha llegado para quedarse ( lo cual aplaudimos)

No obstante, creemos que esta supuesta limitación de responsabilidad del banco es más aparente que real. Y no descartamos que a la larga, el Supremo vuelva a poner las cosas en su sitio.  La jurisprudencia que ha venido construyéndose sobre esta materia descansa sobre dos pilares esenciales (SSTS de 17 de marzo de 2016, nº de recurso 2695/2003, ROJ 1209/2016;  y de 29 de junio de 2016, nº recurso  1696/2014, ROJ 3132/2016) :

1º  Los errores en la tramitación de las garantías ya bien del promotor, ya bien del banco, ya bien del asegurador,  nunca deben perjudicar a lo consumidores y usuarios.

2º La responsabilidad del banco no es la de un garante, a modo de avalista, sino que nace por la falta de una conducta activa de control sobre las  cuentas donde se ingresa este dinero ( al margen de si se trata de una cuenta especial o no)

Los casos en los que el banco ha sido exonerado de responsabilidad se centran sobre todo en supuestos donde no era posible tomar conocimiento de la existencia o finalidad de las sumas anticipadas por el comprador: desembolsos en efectivo, compras de vivienda sobre plano en lotes o mediante sociedades interpuestas, ingresos en cuentas ajenas al promotor; prueba de este razonamiento nos lo da la STS de 19 de setiembre de 2018, nº de recurso 2573/2015, ROJ 3232/2018, FJ 5º)

Nuestra creencia también se basa en otra poderosa razón jurídica:  la Exposición de Motivos de la L.O.E. afirma que se trata de una aportación adicional a la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios ( hoy Texto Refundido aprobado por el RDL 1/2007) luego no cohonesta bien que una reciente reforma de la L.O.E.  del año 2015 sea más restrictiva que el régimen garantista anterior e incluso menos cohonesta que el grado de protección del consumidor actual sea inferior al que se previó en el año 1968 con la Ley 57/1968 de 27 de julio. Un razonamiento parecido, aunque en relación a otro tema de la Ley 57/1968, ya se lo hemos leído al Supremo en su STS de 9 de marzo de 2016, nº de recurso 2648/2013, ROJ 987/2016, FJ 2º)

Una manifestación de la actual subida de precios es la exigencia, por parte de algunos promotores o gestores, de una cantidad más allá del precio máximo permitido para las viviendas protegidas y la dócil aceptación por parte de los compradores.

La ilegalidad de estas prácticas es clara al margen de cómo se quieran instrumentar (aportación a capital social en una cooperativa, pérdidas en fraude de ley en dichas sociedades,  mejoras sobre las calidades iniciales, pagos por mobiliario, terraza, etc…). El comprador no querrá reclamar para no poner en riesgo su relación con el promotor y para evitar verse envuelto en un litigio que  puede dilatar la entrega de su vivienda protegida.

Siguiendo esta filosofía, lo más sencillo suele ser efectuar dichos desembolsos guardando cualquier comunicación o email que pueda servir como prueba y, una vez se haya escriturado la vivienda, denunciar al órgano competente de la Comunidad Autónoma  (en Madrid sería la Dirección General de la Vivienda sita en calle Maudes, 17). También en Madrid, la sanción será calificada como muy grave (6.001 € a 60.000 €) y llevará aparejada la devolución del sobreprecio (Ley 9/2003 de 26 de marzo de régimen sancionador de vivienda protegida) . La infracción prescribe a los tres años (artº14.a) normalmente a contar desde la escrituración.  En la vía contencioso-administrativa no se podría conseguir directamente el reembolso del sobreprecio pues se trataría de una obligación de hacer del promotor (artículo 19.2) y la Administración únicamente, al ejecutar forzosamente la sentencia, puede imponer multas coercitivas periódicas al promotor que se niegue a ello. Un esquema similar ofrece la Comunidad Autónoma de Castilla y León  (artº 105.3.c) de la Ley 9/2010 de 30 de agosto de Derecho a la Vivienda) y la Comunidad Autónoma de Andalucía (artº 59 Ley 1/2010 reguladora del Derecho a la Vivienda).

Si la empresa promotora o gestora deviene insolvente habrá que estudiar la posibilidad derivar la responsabilidad a sus administradores por desatender la sanción o las multas coercitivas

 

En este programa hablamos de la actual situación del mercado inmobiliario. Explicamos los errores y abusos que se cometieron en la crisis y dimos algunos consejos para que los consumidores no vuelvan a incurrir en ellos:

01º Cooperativas de viviendas: sin precio ni plazo fijos para la entrega, pero con licencia de obras  (08 min., 10 segundos y siguientes)

02º Compra de viviendas usadas: pautas mínimas a verificar y espacios ilegales ( 10 minutos, 50 segundos y siguientes)

03º Agencias inmobiliarias: honorarios excesivos, formación y «facilitadores» de operaciones, no asesores (13 minutos, 30 segundos y s.)

04º Viviendas protegidas: reventa y sobreprecio en segundas transmisiones  ( 19 minutos, 10 segundos y siguientes)

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