El pasado 24 de febrero de 2017 tuvo lugar en el Hotel Fénix de Madrid el Encuentro sobre VIVIENDA 2017 organizado por la editorial CESINE a cuyo programa puede accederse aqui. Damos especial agradecimiento a dicha editorial por invitarnos a participar en estas jornadas. En su ponencia Inmoabogados transmitió DOS IDEAS BÁSICAS a todos los promotores inmobiliarios asistentes:

NO HAY QUE PERCIBIR ANTICIPOS A CUENTA DE LA VIVIENDA EN LAS RESERVAS

UN RETRASO LEVE EN LA ENTREGA DE LA VIVIENDA SOBRE PLANO JUSTIFICA RESOLUCIÓN

Desde Inmoabogados se quiso sensibilizar a la audiencia de la nueva realidad que ha supuesto la jurisprudencia del Tribunal Supremo en esta materia recientemente dictada en los años 2015 y 2016. La exposición se basó en un sencillo power point

 

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Ante la compra de una vivienda usada o de segunda trasmisión, lo primero que debe examinarse es una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad para verificar la descripción del inmueble (superficie, lindero, etc.), su naturaleza (vivienda, local, vivienda protegida) y sus posibles cargas (hipotecas, servidumbres, embargos, etc.). Respecto a dichas cargas, queremos referirnos a la hipoteca cambiaria. Si bien es poco frecuente, deben tenerse en cuenta algunos aspectos si nos encontramos ante la citada carga. Un inmueble gravado con una hipoteca cambiaria sirve para garantizar el pago de una letra de cambio o un pagaré. Este documento, es un título endosable, es decir, que puede transmitirse “de mano en mano” y, además, no es necesario inscribir en el Registro de la Propiedad quién es su poseedor (acreedor hipotecario), conforme al art. 150 de la Ley Hipotecaria. Normalmente, únicamente consta inscrito el primer emisor de la letra de cambio –generalmente, un prestamista-.

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Aun habiéndose satisfecho la deuda que dio lugar a la letra de cambio, la cancelación registral de dicha hipoteca no es tan sencilla, pues no es suficiente con acreditar el pago, sino que también deberá constar la inutilización del título cambiario, para que no pueda seguir circulando. El art. 156 de la Ley Hipotecaria establece la manera de llevar a cabo dicha cancelación, siendo necesario contar con la colaboración del acreedor hipotecario, de manera que es importante llevar acabo la cancelación al momento de satisfacer la deuda.

Si no se ha llevado a cabo dicha cancelación, y no es posible contar con el acreedor, habría que acudir a un procedimiento judicial para lograr la cancelación de la carga hipotecaria (art. 211 Reglamento Hipotecario). También es importante, verificar si en la escritura del préstamo existe algún pacto sobre su cancelación.

Por último, ante esta clase de hipotecas, no es extraño que la venta del inmueble sea motivada por la existencia de un procedimiento judicial instado por el acreedor –tenedor de la letra de cambio- frente al deudor. En ese supuesto, satisfecha la deuda, para la cancelación de la hipoteca será necesario cancelar antes la nota registral relativa al procedimiento judicial en curso mediante mandamiento judicial (art. 131 Ley Hipotecaria). Véase la Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.

 

Fco. Javier Pérez Martínez

Abogado

No siempre seguir las pautas de una sentencia del Tribunal Supremo es garantía de éxito, aunque sea del Pleno con carácter vinculante para el resto de tribunales y juzgados.  A veces las controversias están llenas de matices que implican soluciones diferentes a las resueltas previamente por el Alto Tribunal; a veces, como en el caso de la hipoteca multidivisa, la propia doctrina del Alto Tribunal debe cohonestarse con la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Y eso es lo que está ocurriendo con la STS de 30 de junio de 2015 (ROJ 3002/2015)  que aparentemente dejaba claros dos aspectos en este asunto:

1º Que el perfil de consumidor afectado por este producto no alcanza a profesionales ni empresarios, aunque sean personas físicas, máxime si el destino del préstamo contratado no era dirigido a un bien de consumo (FJ 5º).

2º Que la hipoteca multidivisa era un producto complejo o instrumento financiero derivado por el que el valor de las prestaciones de cada parte dependían del valor de un activo subyacente: el tipo de cambio de la divisa (FJ 7º)

Esta naturaleza supone un régimen jurídico de información precontractual más exigente, facilita la existencia de vicios en el consentimiento, y compromete su transparencia frente a los consumidores que, a la postre, podrían judicialmente reconvertir el préstamo a euros.

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En cambio, ya algunas opiniones autorizadas criticaban esta sentencia porque erraba al calificar al préstamo como “instrumento financiero derivado”. En síntesis la crítica consideraba que no había ningún activo subyacente en la multidivisa sino que la obligación del prestatario era devolver una cantidad de dinero expresada en una divisa extranjera y lo que oscilaba únicamente era la capacidad adquisitiva del euro respecto de dicha divisa a lo largo de la vida del préstamo.

Esta opinión además ha sido aparentemente ratificada por el TJUE en su Sentencia nº C – 312/2014 del 3 de diciembre de 2015 (Apdos. 70 y 71) que analizó una cuestión prejudicial sobre el carácter de instrumento financiero de un crédito concedido para la compra de un coche y expresado en divisa extranjera que debía ser atendido en moneda nacional. El Tribunal consideró que, sin perjudicio de reconocer competencia a los órganos jurisdiccionales nacionales para calificar tales operaciones,  en dicha préstamo no existe ningún activo subyacente sino que las clausulas relativas a la conversión en divisa pertenecen a la propia dinámica de ejecución de los reembolsos del crédito y, por tanto, no estamos ante un instrumento financiero derivado cuya comprensión e información contractual sea exigente sino que su comprensión es equiparable a la de cualquier préstamo hipotecario.

Lo dicho está ocasionando ya varias sentencias desestimatorias de nulidad parcial de hipoteca multidivisa en la Sección 19 y 14 de la Audiencia Provincial de Madrid, destacando: la SAP de 1 de diciembre de 2016, Secc. 19, Ponente  DELGADO RODRÍGUEZ, F  (SAP M 14636/2016, FJ 5º ) la SAP de 14 de diciembre de 2016, Secc. 19, Ponente  DELGADO RODRÍGUEZ, F  (ROJ SAP M 16927/2016, FJº 4 ), y la SAP de 14 de diciembre de 2016, Secc. 14, Ponente QUECEDO ARACIL, P (  ROJ SAP M 16200/2016, FJ 5)

Ahora bien, otras secciones y ponentes de la Audiencia Provincial de Madrid también coetáneos atribuyen al Tribunal Supremo la competencia de calificar la operación y otorgar un poder de protección mayor al consumidor que el previsto en la Directiva Comunitaria;  por todas,  la SAP de 15 de diciembre de 2016, Secc. 12, Ponente OLALLA CAMARERO, A.M.( ROJ SAP M 17242/2016, FJ 3º).

Por tanto la controversia está servida y es de esperar en breve nuevas sentencias del Tribunal Supremo clarificando o ratificando su opinión. 

 

 

Desde hoy ya es posible que cualquier consumidor persona física se acoja al sistema extrajudicial de reclamación por “cláusula suelo”. La norma puede consultarse aqui

Las líneas maestras del sistema son:

Business People Shaking Hands1º Está destinado al consumidor persona física que haya suscrito un préstamo o crédito hipotecario de interés variable con una cláusula que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés ( artº 2.1 del RD Ley 1/2017).

2º Las entidades tienen un mes a contar desde hoy ( 21 de enero de 2017)  para implementar un departamento específico para este tipo de reclamaciones y deberán garantizar que el sistema de reclamación extrajudical es conocido por sus clientes afectados ( artº 3.1 del RD  Ley 1/2017)

3º La reclamación extrajudicial la inicia el consumidor por escrito y debe ser contestada en sentido positivo por el banco llegando a un acuerdo en un plazo máximo de tres mes o en sentido negativo explicando las razones para no atenderla ( artº 3.2 del RD Ley 1/2017)

4º Si el consumidor plantea la reclamación debe esperar a su resolución o a que transcurran tres meses sin que haya existido acuerdo para acudir a los tribunales ( artº 3.4 del RD Ley 1/2017)

5º La entidad puede ofrecer medidas compensatorias distintas a la devolución del efectivo otorgando un plazo de quince días al cliente para aceptarlas o no ( D. Adicional 2ª del RD Ley 1/2017)

6º Si ya se ha interpuesto demanda cabe , de común acuerdo con la entidad demandada, suspender el proceso judicial para tramitar esta reclamación ( D. Transitoria del RD Ley 1/2017).

7º Aunque es voluntario para el consumidor, acudir a los tribunales sin haber intentado esta reclamación previa evita que el banco pague las costas judiciales salvo que se oponga a la demanda y la sentencia favorezca al consumidor (artº 4.2 del RD Ley 1/2017).

Nuestra primera valoración al sistema extrajudicial es positiva aunque la clave de su éxito estará en la política comercial de cada entidad a la hora de ofrecer al afectado una medida compensatoria clara y realmente equivalente con el perjuicio causado.  Acompañamos un  Modelo Reclamacion Clausula Suelo para el caso de no haber interpuesto demanda todavía, si bien creemos que su envío debe esperar unos días hasta que las entidades implementen estos departamentos ya que la norma les concede un plazo de un mes a contar desde hoy y el deber de que dicho sistema llegue a oídos de los afectados.

 

 

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