UNA MALA LEY PARA LOS COOPERATIVISTAS DE VIVIENDAS EN MADRID: MAYOR PLAZO PARA DEVOLVER EL DINERO

Iniciamos en este blog un serial de publicaciones en las que analizaremos lo perjudicial que resulta la nueva ley de cooperativas madrileña para aquellos que acudan a esta fórmula para adquirir una vivienda. Nuestra primera publicación en Hay Derecho denunciaba la falta de garantías para los cuantiosos desembolsos que se prevén al comprar el terreno;  se puede leer aqui

Desde el 28 de abril de 2023 es de aplicación la Ley 2/2003 de 24 de febrero, de Cooperativas de la Comunidad de Madrid,  salvo para procedimientos en materia cooperativa ( como el de las bajas) que estuvieran en tramitación a 28 de abril. Desde esa misma fecha,  desaparecen los 18 meses que tenía la cooperativa para devolver el dinero al socio saliente en caso de baja justificada. Este plazo era de vital importancia para que la cooperativa no se descapitalizara pero también lo era para que el socio, transcurrido el mismo, pudiera exigir judicialmente lo anticipado (STS, S 1ª, nº331 de 12 de abril de 1994) . Ese plazo suponía una justa espera que ponderaba los intereses implicados. Pues bien,  el plazo ahora será, en todo caso y al margen de cómo se califique la baja, de 3 años (artº 53.3); 5 años para la expulsión. No creemos que se pueda sostener que lo pagado a cuenta de la vivienda no tenga plazo de reembolso como parece apuntar la Exposición de Motivos cuando dice: » Además, se elimina el plazo obligatorio de devolución de cantidades aportadas al socio y se establece como único requisito la necesidad de devolver las cantidades cuando el socio que cause baja sea sustituido (…)»

Tres años en un proyecto temporal como es la construcción de viviendas nos parece un tiempo excesivo sobre todo si la baja se plantea a mitad del desarrollo. Las bajas mas habituales se deben a incrementos de costes que deberían de reputarse todas como justificadas (la calificación de la baja es indiferente a estos efectos para la nueva ley). Tantos años de retención de sumas generalmente altas empantanan cualquier decisión inmobiliaria y acrecienta el riesgo del reembolso ante una entidad cuya solvencia es también efímera,  pues entregadas las viviendas su «patrimonio» se desvanece. Piénsese, además,  que la devolución del dinero al cooperativista por la ejecución de avales o seguros que deben existir solo es viable si se ha superado el plazo de inicio o el de entrega pero no cubre el supuesto habitual del incremento de costes.

Nada obsta a lo dicho, la previsión legal de reembolso del dinero en el momento en que sea sustituido en sus derechos y obligaciones por otro socio o tercero cuya subrogación sea válida ( artº 117.4).  El momento exacto de esta subrogación solo lo conoce la cooperativa, siendo un concepto ambiguo y muy poco transparente.  La realidad nos presenta situaciones equívocas: ¿ existe subrogación cuando hay una redefinición  en los proyectos  de las viviendas?  ¿ y si se vende a un tercero por un precio inferior al coste? ¿y si el socio es sustituido por otro socio preexistente que a su vez deja vacante otra vivienda?. Lo anterior en proyectos comercialmente  viables,  pero en aquellos que tengan unidades invendidas la espera se tornará eterna, mientras que la solvencia de la cooperativa irá menguando. (Tema del próximo post: La dificultad de darse de baja por incrementos de coste en la vivienda)