BAJO CUBIERTAS ILEGALES: CUIDADO CON LAS VENTANAS VELUX.
Igual que vimos en este post en cuanto a los áticos, otra de las actuaciones ilegales más comunes que se realizan en los pisos más altos de los edificios son los acondicionamientos de los espacios bajo cubierta para convertirlos en desván, habitación adicional o incluso cuarto de baño. A veces, son los propios promotores quienes han dejado ese hueco diáfano con preinstalaciones para que, entregada la edificación, el propietario realice unas pequeñas obras y gane una buena cantidad de metros cuadrados a su vivienda. Como el acondicionamiento en principio no es visible desde ningún lugar, no sucede nada.
El problema suele surgir cuando, alterando la cubierta del edificio, se abren huecos o ventanas tipo velux en el tejado siendo desde entonces manifiesta la ilegalidad. En esos casos, cualquier vecino puede denunciar el hecho ante el Ayuntamiento o la Comunidad Autónoma, en caso de viviendas protegidas, y dar al traste con todo lo ejecutado ( varios miles o decenas de miles de euros). En estos casos es importante saber varias cosas al respecto:
1º Los plazos de caducidad para que la Administración actúe cuentan desde el momento en que pudo advertirse la actuación por signos externos. Los Ayuntamientos tienen en sus archivos fotos aéreas por zonas que pueden detectar estas circunstancias. Esta prueba fotográfica también puede venir bien para demostrar la preexistencia de estas actuaciones a la denuncia y alegar la caducidad de la acción de reestablecimiento a la legalidad ( En Madrid artº 195 de la Ley 9/2001 de Suelo, 4 años).
2º Una cosa es que las infracciones y sanciones que supongan estas obras hayan prescrito y otra bien distinta es que prescriba la obligación de reponer las cosas a su estado primitivo. Las primeras tienen plazos mucho más breves ( tres, cuatro o cinco años). Las segundas se consideran obligaciones de naturaleza civil con plazos mucho más largos. En ese sentido, ver STS de 7 de junio de 2010 que recoge esta doctrina (ROJ 2819/2010).
3º Debe contarse con asesoramiento legal (abogado especialista) y técnico (arquitecto) para estudiar si cabe legalizar la actuación o cómo reponer las cosas a su estado primitivo de la forma más barata posible y satisfactoria para la Administración.
