¿PUEDO DESCALIFICAR UNA VIVIENDA PROTEGIDA? EL GALIMATÍAS DE LA DURACIÓN DE SU RÉGIMEN LEGAL DE PROTECCIÓN
Nos encontramos muchas veces con clientes que, habiendo comprado una vivienda usada, descubren que es de “protección oficial” o “protegida” por alguna comunidad autónoma. Esta situación es muy importante puesto que afecta a cualquier compraventa que se quiera efectuar mientras dure su régimen legal (muchos años o décadas). Hay viviendas que su descalificación voluntaria no es posible y, por tanto, hay que esperar a que transcurran un montón de años para venderla sin sobreprecio.
Por tanto, el régimen legal de protección afecta nada más y nada menos que al precio de la vivienda pues en la escritura se reflejará, por lo general, el precio máximo oficial y no el de mercado. El régimen de protección conlleva además una serie de limitaciones que deben estudiarse.
Además, la información que se facilita por el Registro de la Propiedad mediante notas simples es del todo insuficiente. Muchas veces simplemente se cita el carácter de “protegida” u “oficial” sin más precisión. Otras veces, se cita un decreto de aplicación o un expediente de calificación definitiva. La realidad es que, desde mediados de los 90, cuando las Comunidades Autónomas empezaron a asumir sus competencias en esta materia, adivinar la duración del régimen legal es complicado en exceso. Es imprescindible pedir al vendedor el titulo de compra puesto que la mayoría de ocasiones aparece en él la normativa de aplicación para saber cuánto durará su régimen legal o si es posible su descalificación voluntaria. A veces ni con esas el tema se simplifica, pues una misma normativa puede prever distintos regímenes de duración e incluso condicionados a la financiación que hayan recibido.
A título de ejemplo, avanzamos aquí la duración de algunos regímenes de protección de las VIVIENDAS CON PROTECCIÓN PÚBLICA PARA VENTA O USO PROPIO (VPP ) de la Comunidad de Madrid:
01) Calificadas definitivamente al amparo del Decreto 74/2009 (artº 10.1):
15 años o 30 años si recibió financiación estatal ( artº 6.1 RD 2066/2008) sin posibilidad de descalificación voluntaria.
02) Calificadas definitivamente al amparo del Decreto 11/2005 (artº 8.1):
20 años con posibilidad de descalificación voluntaria a los 15 años o 30 años si recibió financiación estatal ( artº 5.1 RD 801/2005) sin posibilidad de descalificación voluntaria.
03) Calificadas definitivamente al amparo del Decreto 11/2001 (artº 7.3)
25 años con posibilidad de descalificación voluntaria a los 15 años o 20 años si recibió financiación estatal ( artº 15 RD 1/2002). Tras el Decreto 11/2005 puede ser descalificada a los 15 años
04) Calificadas definitivamente al amparo del Decreto 228/1998 (artº4 )
La duración está en función del tiempo de disfrute de los beneficios económicos percibidos. Tras el Decreto 11/2005 puede ser descalificada a los 15 años
Como vemos, el galimatías y la inseguridad jurídica están servidos y no nos queda otra que aconsejar que -antes de comprar- se consulte en la dirección general de turno de la propia comunidad autónoma.
