¿QUÉ HACER ANTE UN SOBREPRECIO EN LA COMPRA DE UNA VIVIENDA PROTEGIDA ENTRE PARTICULARES?
El problema de exigencias de dinero “B” más allá del precio máximo permitido por la ley para viviendas protegidas es de gran raigambre en nuestro sector inmobiliario. Como profesionales debemos rehuir participar en este tipo de operaciones pero, a veces, se nos presentan compradores afectados por esta situación o vendedores expedientados por ofertar viviendas protegidas a precios ilegales en portales inmobiliarios. En compras de viviendas sobre plano con promotores o en régimen de cooperativas ya le dedicamos un post hace varios años, pero esta situación también es muy frecuente en operaciones entre particulares donde no existe una solución legal satisfactoria.
La jurisprudencia del Supremo ha sido vacilante, nos lo relata la Sentencia de la AP de Las Palmas de Gran Canaria Secc 3ª de 12 de abril de 2019 , recurso 802/2014. No hay una solución para todos los casos: ni nulidad parcial del sobreprecio ni validez de la operación al margen de las infracciones administrativas. La primera porque, a veces, el concierto es por ambas partes y la nulidad beneficia al comprador, en todo caso; la segunda porque no es factible consumar la escritura ante semejante ilícito. Ni notarios ni bancos financiadores tolerarán participar en semejante infracción.
La realidad nos demuestra que, en la firma de las arras, muchas veces el comprador no ha sido debidamente informado y es al ampliarlas o al advertir la noticia cuando debe denunciar el asunto en busca de la nulidad parcial por un vicio en el consentimiento o un incumplimiento del vendedor al omitir el precio máximo. Si hay intermediación de la agencia también debería ser ella quien peche con las consecuencias de esa falta de información a consumidores (SAP de Barcelona, secc 1ª, de 25 de julio de 2006 ). Habría que reclamar los daños y perjuicios por la no celebración del acuerdo al vendedor y a la agencia o, incluso, exigirles el cumplimiento de la compraventa al precio máximo, más los daños y perjuicios provocados. Mucho más extraño es el concierto entre comprador y vendedor. Realmente en este supuesto la operación difícilmente podrá realizarse implicando a terceros, salvo ocultando el sobreprecio. Esto no perjudicaría su validez legal. No obstante, nuestra opinión, es que el Supremo debería también, en estos supuestos, aplicar la nulidad parcial del sobreprecio salvo mala fe del comprador y sin perjuicio de los daños y perjuicios que se hayan podido ocasionar por el cumplimiento del contrato. No sería la primera vez que ilícitos administrativos provocan la nulidad en la esfera civil (STS 1ª, nº 878 de 10 de diciembre de 2008)
