¿SE PUEDE DIVIDIR HORIZONTALMENTE UNA PARCELA INDIVISIBLE?
¿Dividir parcela indivisible?
El artículo 17.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo contempla la posibilidad de considerar como una sola parcela aquella sobre la que se constituyan varias fincas registrales en régimen de división horizontal o conjunto inmobiliario.
Lo anterior supone, en algunos casos, la posibilidad de dividir en fincas registrales independientes determinadas parcelas -indivisibles desde el punto de vista urbanístico- sin necesidad de recabar la oportuna licencia de segregación o parcelación.
Para poder acogerse a esta fórmula, la Dirección General de Registros y Notariados, en su Resolución de 26 de enero de 2006, ( hay otras similares de fecha 10 de diciembre de 2003 y 14 de junio de 2004 ) entiende que debe estarse, primero, a lo que la legislación autonómica aplicable conceptúe como “parcelación” y, a falta de dicho concepto, la división horizontal no equivaldrá a una parcelación siempre que el suelo a dividir constituya un verdadero elemento común entre las fincas resultantes (por ejemplo: la típica división horizontal de una vivienda colectiva o un grupo de viviendas unifamiliares que, sin perjuicio de tener su propio jardín, también comparten zonas de acceso que son calificadas como elementos comunes y sobre las que ostentan un coeficiente de participación). En cambio, debe considerarse una auténtica parcelación y no una simple división horizontal aquella en la que resultan parcelas que no se asientan en una zona común (por ejemplo: viviendas unifamiliares que, aún teniendo una o varias parcelas adscritas de uso común – zona de piscina, zonas dotacionales para infraestructuras, etc… – figuran vinculadas registralmente por cuotas a las parcelas privativas).
Nótese, por ejemplo, que el artículo 66.2 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía considera presumible como parcelación urbanística una división horizontal.
Este criterio distintivo ha sido puesto en duda dado que supone una puerta abierta al fraude de ley por EUGENIO-PACELLI LANZAS, M. en la Revista Crítica de Derecho Inmobiliario (RCDI, nº 697, pg. 2116 y s.s.).
4 comentarios
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la divion horizontal consta 5 dedepartamentos y todos cumplen en cuanto a su edificabilidad ecepto uno que se pasa un 70%mas creando que el que mas metros tiene paga menos tenemos la obligacion de soportarlo.
1º es una parcela indivisible 2º cuando esto ocurre la comunidad hace tres años que esta constituida 3º se entiende que el resto del terreno son viales,aceras jardines
un saludo y gracias
El exceso de edificabilidad es una infracción urbanística y dudo que la edificación pueda ser legalizada. En cuanto a la inequidad a la hora de soportar gastos comunes parece una situación claramente denunciable por el resto de vecinos.
hola,en primer lugar le agradezco su tiempo,espero me resuelva la duda.tengo una parcela de 2650m con 2 viviendas.necesito vender una para pagar la hipoteca todo esta a nombre de mis 3 hijos que estan de acuerdo en todo.pero en la escritura pone indivisible.la casa que quiero vender no tiene escritura ni es legal,pero creo que como lleva casi 5 años construida no es problema.que puedo hacer para venderla legalizada a otra persona.muchas gracias,un saludo.
Mucho nos tememos que si la vivienda no es legalizable no podrá venderla. No sólo se trata de estudiar si la parcela sobre la que se asienta la vivienda es divisible como si de una comunidad de vecinos se tratara (división horizontal) sino también saber si la obra construida se ajusta al planeamiento urbanístico o está fuera de ordenación (lo más probable).