SI NO SE CONSTRUYEN LAS VIVIENDAS, NO HAY AVAL, NI PROMOTOR SOLVENTE, EL BANCO PUEDE RESPONDER

Hemos visto aquí y aquí quién responde frente a los compradores, comuneros o cooperativistas del dinero entregado a falta de vivienda, de avales o de seguros. Supuesto nada infrecuente.

En el año 2012 se han producido interesantes pronunciamientos de audiencias provinciales que consideran que el banco o caja que no verificó la existencia de avales pero que, en cambio, conocía del destino de las cantidades ingresadas en sus cuentas por los compradores, supone un incumplimiento que, ante la insolvencia del promotor, debe ser indemnizado, mediante la restitución de lo anticipado. Destacan, en este sentido, las sentencias de la AP de Burgos de 20 de junio de 2012 (ROJ SAP BU 682/2012) y 25 de octubre de 2012 (ROJ SAP BU 1112/2012); también las sentencias de la Audiencia Provincial de Murcia de 27 de septiembre de 2012 (ROJ SAP MU 2259/2012) y de la Audiencia Provincial de Huesca de 28 de diciembre de 2012 (ROJ SAP HU 481/2012).

En cambio, la STS de 5 de febrero de 2013 (ROJ STS 499/2013)  liberó de esta responsabilidad al Banco Santander pues a dicha entidad no se le podía exigir verificar si a los compradores o cooperativistas se les entregó el aval o la póliza. Recientemente en Sepin se ha realizado una encuesta jurídica con esta controversia siendo mayoría los magistrados que apoyan la tesis de las audiencias y considerando, alguno de ellos, que el supuesto analizado por el  Supremo puede tener hechos distintos a los examinados por las audiencias. Además, existe controversia sobre la naturaleza de la responsabilidad del banco ( plazo de prescripción, subsidiaria o solidaria, requisitos, etc… ) pero sin duda, se abre una vía de esperanza para muchos afectados por la burbuja inmobiliaria que han perdido sus ahorros.

Es importante para evaluar estos casos efectuar unas diligencias preliminares para saber exactamente el grado de diligencia que tuvo el banco a la hora de recibir los anticipos, por ejemplo ¿ se le entregó al  menos una póliza colectiva?.  Especialmente grave es el caso en el que el banco otorgó el préstamo al promotor pero no verificó la existencia de avales truncándose después el proyecto inmobiliario, por la causa que fuere.

Hemos publicado recientemente en “Hay Derecho” un post sobre este particular, haciendo especial mención también a la mala praxis bancaria de la “caja única” para las promociones inmobiliarias, es decir, una misma cuenta corriente, para varias promociones, confundiendo pagos y cargos de distintos proyectos y contraviniendo el deber de separar fondos para cada promoción establecido en la Ley.

Existen recientemente tres sentencias del Supremo de idéntica fecha ( valga por todas, STS de 24 de abril de 2014, ROJ 2141/2014) cuyo ponente ha sido el ex letrado de la Caixa, Excmo. Sr. Sebastián Sastre Papiol, que exonera de responsabilidad a los bancos descontantes de letras de cambio que instrumentaban anticipos a cuenta de la vivienda cuando su construcción no llega a buen fin. Son supuestos donde los bancos son ajenos al proyecto inmobiliario. Estas sentencias son un avance de cómo puede definirse la futura jurisprudencia en esta materia.  Una de las sentencias citadas tiene el voto particular del magistrado, Excmo. D. Rafael Saraza Jimena, quien manifiesta su desacuerdo y cuya opinión compartimos.