¿ES NECESARIO CONTAR CON EL VOTO DE LOS AUSENTES EN OBRAS SOBRE ELEMENTOS COMUNES?

Tal y como exponíamos aquí con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), mediante la Ley 8/2013, de 6 de junio, se modificó el régimen de mayorías para la adopción de acuerdos respecto a la realización de determinadas actuaciones en una Comunidad de Propietarios que antes exigían la unanimidad. En concreto, en el artículo 10.3.b) LPH se estableció una mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Artículo 17.8 LPH

Si bien parece que el objeto de dicha modificación de mayorías es tratar de agilizar y favorecer la adopción de acuerdos, lo cierto es que en la práctica nos encontramos con la situación contraria,  según explicamos a continuación. Si atendemos al nuevo artículo 17.8 LPH, se establecen dos excepciones a la aplicación del voto presunto de aquellos propietarios que no hayan votado en la Junta:

1º. “en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo”

2º “o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo”

Por poner un ejemplo, el propietario que desee realizar una obra en un elemento común pero que sólo se aprovechable por ese propietario, – cerrar su terraza, colocación de un toldo,  apertura de una ventana, etc.-, necesitará alcanzar dichas mayorías de tres quintos para adoptar el acuerdo en la propia Junta, ya que NO se aplicará el voto presunto de los ausentes (favorable) que no manifiesten su disconformidad en el plazo de 30 días naturales, lo que sí ocurría cuando se exigía la unanimidad.  En cambio si, por ejemplo, la Comunidad adoptara  el acuerdo de  construir varios trasteros comunales adicionales para la guarda de objetos (bicicletas, juguetes, etc…)  sería necesaria la misma mayoría de las tres quintas partes pero podrá notificarse a los ausentes para conseguir su voto presunto (artº 10.3 en relación con el 17.8 de la LPH)

Por tanto, dado que es habitual la baja participación y asistencia a las Juntas por parte de los propietarios, dicha modificación del régimen de mayorías en algunos casos entorpecerá la adopción de acuerdos más que antes cuando la unanimidad podía formarse con el voto presunto de los ausentes.

Francisco Javier Pérez Martínez

Abogado