La Ley de Ordenación de la Edificación no establece criterios para saber qué tipo de defectos pueden justificar una reserva en el acta de la recepción por parte del promotor. El hecho de que la recepción sea posterior a la emisión del certificado final de obra, y que éste suponga que la edificación se halla […]
¿SE PUEDE DEJAR DE PAGAR LOS ANTICIPOS SI NO HAY AVAL?
Existen pronunciamientos jurisprudenciales en ambos sentidos: Así los que entienden factible dicha suspensión por ser un derecho del comprador, y ello por la propia motivación esencial de la Ley 57/68, que es la protección de la persona que ha puesto en juego sumas de dinero para la compra de una vivienda que está en fase […]
¿LAS RESERVAS POR DEFECTOS ADVERTIDOS EN LA RECEPCIÓN AFECTAN AL PLAZO DE GARANTÍA?
Sí. El plazo de garantía debe computarse desde que las deficiencias se hayan subsanado y así se haya hecho constar en el acta aparte de la recepción firmado por el promotor y el constructor. Así se desprende de una lectura conjunta de los artículos 6.2.d) y 17.1 in fine de la Ley de Ordenación de la Edificación. […]
¿QUE OCURRE CON EL AVAL SI LA COMUNIDAD AUTONOMA NO OTORGA CÉDULA DE HABITABILIDAD?
Actualmente son varias las Comunidades Autónomas que han suprimido la cédula de habitabilidad (Andalucía, Castilla La Mancha, Galicia, Castilla y Léon y País Vasco) o la reservan para segundas o posteriores entregas (Madrid y Aragón); en estos casos, la licencia de primera ocupación sustituye a la cédula y sería el documento que permitiría la cancelación […]
¿EL AVAL O SEGURO PUEDEN VENCER EN FECHA ANTERIOR AL PLAZO DE ENTREGA?
No. El artículo 4 de la Ley 57/1968 establece de forma imperativa que estas garantías sólo se cancelarán cuando se otorgue la cédula de habitabilidad y se acredite la entrega de la vivienda. Es decir, cualquier plazo de vencimiento, que no guarde relación con lo anterior, será nulo de pleno derecho por limitar los derechos del […]
¿EL BANCO PUEDE OPONERSE A LA EJECUCION DEL AVAL ALEGANDO CUALQUIER CAUSA?
Nos encontramos ante un proceso especial de ejecución de tipo sumario con un conocimiento del asunto restringido. El juez se limita a conocer si los documentos que presenta el comprador reúnen los requisitos que exige la Ley: acreditar el no inicio o entrega de la vivienda. Por tanto, no creemos que pueda evaluarse el grado de diligencia del promotor, ni […]
¿HAY QUE PROBAR QUE UNA CLÁUSULA ES ABUSIVA?
Sí. No basta con invocar que una cláusula es abusiva para que dicha invocación convenza al Tribunal. Debe sopesarse la literalidad de la cláusula con las circunstancias concurrentes de cada caso concreto para saber si se está produciendo indeterminación en elementos esenciales del contrato, arbitrariedad, falta de reciprocidad, desproporción, transgresión de derechos y garantías del consumidor, etc … . En este sentido, […]
¿QUIÉN ES EL PROMOTOR CUANDO LA SOCIEDAD QUE ESCRITURA LAS VIVIENDAS NO ES QUIEN LAS INICIÓ?
En supuestos donde una sociedad cede a otra sociedad la promoción inmobiliaria en curso, siendo ésta quien finalmente escritura las viviendas a favor de los consumidores, debe analizarse cual ha sido la intervención de cada una de las sociedades para atribuirles o no el carácter de promotor. Esa situación puede plantearse actualmente en casos de […]
¿DESDE QUÉ MOMENTO SE COMPUTAN LOS PLAZOS DE GARANTÍA?
Como regla general deben computarse los plazos anuales (acabado) trienales (habitabilidad) y decenales (estructura) desde que se efectuó la recepción entre el promotor y el resto de agentes intervinientes. Sin embargo, desde que se han reducido los plazos de garantía por aplicación de la Ley de Ordenación de la Edificación, algunas Audiencias, con buen criterio, […]
¿ES NECESARIO RESOLVER LA COMPRAVENTA ANTES DE EJECUTAR EL AVAL?
Sí. El reintegro de lo anticipado sólo puede reclamarse previa resolución contractual dirigida al promotor; la alternativa para el comprador, ante un incumplimiento del promotor, sería exigir la entrega de la vivienda, más una indemnización por daños y perjuicios que no está garantizada por el aval o seguro que estudiamos en esta categoría. La citada exigencia es incompatible […]