(17/11/2010)

Ambas figuras de la autopromoción colectiva, en épocas de crisis, se utilizan con frecuencia debido a la ventaja que representa contar, desde un inicio de la promoción, con los destinatarios finales; así se obtiene más fácilmente financiación hipotecaria para la promoción. ¿Cuáles son sus diferencias? Aquí apuntamos unas pocas:

La cooperativa ofrece una mayor seguridad jurídica en cuanto a su funcionamiento, lo que le hace más apropiada para colectivos numerosos, por ejemplo:

1.a) Leyes que, de forma similar a las sociedades mercantiles, regulan el derecho de información de los socios y procuran ciertas garantías en su desarrollo: auditoría, contabilización y responsabilidad separada por fases, recursos internos ante asambleas o comités distintos al órgano de administración, etc…

1.b) La cooperativa inscribe gran parte de sus actos jurídicos en un registro de carácter administrativo que goza de similares principios que el Registro Mercantil.

La comunidad permite una mayor autorregulación que -efectuada con rigor- puede ajustarse más a las necesidades de la promoción, sobre todo en caso de un reducido número de condueños, por ejemplo:

2.a) Se puede establecer un sistema de votación tanto por individuos como por coeficientes de participación; estos coeficientes pueden atender a criterios de superficie o a otros que se consideren más apropiados.

2.b) El órgano de administración puede coincidir con la gestora, lo cual no deja de ser muchas veces fiel reflejo de la realidad.

La comunidad permite la inscripción registral de las viviendas en construcción a favor de sus destinatarios finales, lo cual puede hacerse al declarar la obra nueva comenzada y otorgar la división horizontal.

La cooperativa funciona bajo el principio legal de libre adhesión y baja voluntaria que permite, en todo caso, la desvinculación del proyecto; los pactos de indivisión u otros similares pueden cercenar la desvinculación en las comunidades.

En situaciones excepcionales y en operaciones con terceros no socios, los socios de la cooperativa pueden gozar del beneficio de responsabilidad limitada como en una sociedad mercantil. En el resto de operaciones, la responsabilidad de los socios o condueños frente a los acreedores es similar.

La sujeción de la gestora de comunidades a apoderamientos voluntarios u orgánicos de carácter general evidencia su intervención decisoria en la promoción, lo que le hace responder como un promotor; en cambio, la gestora de la cooperativa, puede incurrir más fácilmente en promoción encubierta, ya que siempre debe existir un órgano de administración para la Cooperativa (normalmente el Consejo Rector).

Existe un régimen fiscal específico especialmente bonificado en tributación indirecta y local para las cooperativas de viviendas. También, en menor medida, existen beneficios de índole administrativo a su favor.

La cooperativa exige de un número mínimo de socios (más de tres, por lo general) y no pueden formar parte de ella, también, por lo general, entidades mercantiles con ánimo de lucro.

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