Ante la compra de una vivienda usada o de segunda trasmisión, lo primero que debe examinarse es una nota simple actualizada del Registro de la Propiedad para verificar la descripción del inmueble (superficie, lindero, etc.), su naturaleza (vivienda, local, vivienda protegida) y sus posibles cargas (hipotecas, servidumbres, embargos, etc.). Respecto a dichas cargas, queremos referirnos a la hipoteca cambiaria. Si bien es poco frecuente, deben tenerse en cuenta algunos aspectos si nos encontramos ante la citada carga. Un inmueble gravado con una hipoteca cambiaria sirve para garantizar el pago de una letra de cambio o un pagaré. Este documento, es un título endosable, es decir, que puede transmitirse “de mano en mano” y, además, no es necesario inscribir en el Registro de la Propiedad quién es su poseedor (acreedor hipotecario), conforme al art. 150 de la Ley Hipotecaria. Normalmente, únicamente consta inscrito el primer emisor de la letra de cambio –generalmente, un prestamista-.
Aun habiéndose satisfecho la deuda que dio lugar a la letra de cambio, la cancelación registral de dicha hipoteca no es tan sencilla, pues no es suficiente con acreditar el pago, sino que también deberá constar la inutilización del título cambiario, para que no pueda seguir circulando. El art. 156 de la Ley Hipotecaria establece la manera de llevar a cabo dicha cancelación, siendo necesario contar con la colaboración del acreedor hipotecario, de manera que es importante llevar acabo la cancelación al momento de satisfacer la deuda.
Si no se ha llevado a cabo dicha cancelación, y no es posible contar con el acreedor, habría que acudir a un procedimiento judicial para lograr la cancelación de la carga hipotecaria (art. 211 Reglamento Hipotecario). También es importante, verificar si en la escritura del préstamo existe algún pacto sobre su cancelación.
Por último, ante esta clase de hipotecas, no es extraño que la venta del inmueble sea motivada por la existencia de un procedimiento judicial instado por el acreedor –tenedor de la letra de cambio- frente al deudor. En ese supuesto, satisfecha la deuda, para la cancelación de la hipoteca será necesario cancelar antes la nota registral relativa al procedimiento judicial en curso mediante mandamiento judicial (art. 131 Ley Hipotecaria). Véase la Resolución de 25 de abril de 2016, de la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Fco. Javier Pérez Martínez
Abogado
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