En el contexto actual es habitual que muchos compradores, por razones de conveniencia económica, quieran desvincularse de los contratos que firmaron con promotores hace tan solo un par de años o tres, so pretexto de una difícil obtención de financiación hipotecaria. Ante estos supuestos, el promotor puede denunciar el incumplimiento del comprador y exigirle el otorgamiento de la escritura, pues sobre el comprador recaía la obligación de procurar el dinero suficiente para la compra de la vivienda.
Pueden existir casos excepcionales en los que la solvencia del comprador – desde que celebró el contrato hasta la fecha en que debe otorgar la escritura pública- haya variado de forma imprevisible y sustancial, por motivos ajenos a su voluntad. Esta situación, que exige de prueba documental rigurosa, podría justificar una resolución contractual sin penalización para el comprador sobre la base legal de la doctrina jurisprudencial de la cláusula “rebus sic stantibus” recogida, entre otras, en la STS de 12 de noviembre de 2004. Ver una sencilla definición en WIKIPEDIA
Prueba del carácter muy excepcional de la citada cláusula nos lo reafirma la STS de 17 de enero de 2013 (ROJ 1013/2013) en la que se admite en algunos casos la negativa del comprador a adquirir la vivienda por falta de financiación bancaria. Lo anterior en supuestos donde el contrato se haya celebrado antes de la crisis, no se pudiera prever para el comprador la negativa a dicha financiación y se pueda demostrar lo desproporcionado que resulta para él atender al pago de la vivienda comprometida atendiendo a sus condiciones económicas actuales.
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