Alquiler con opción a compra entre particulares
El arrendamiento con opción a compra es un arrendamiento normal en el que además se pacta con el inquilino que éste tenga la facultad de comprar la vivienda en un precio y plazo determinado.
Este tipo de contrato, permite al inquilino usar la vivienda y decidir posteriormente si la compra o no; a su vez, permite al propietario, si no la vende, al menos cobrar más de lo que cobraría por un alquiler.
Actualmente es muy habitual esta figura dada la dificultad que existe en vender viviendas. Muchos inquilinos dejan su vivienda en propiedad, la ponen en venta y se van a vivir a la que les gusta utilizando la fórmula del alquiler con opción a compra. La casa que alquilan la compran sólo si consiguen vender su primera vivienda y cuando la hayan vendido.
Para que el arrendamiento con opción a compra cumpla los citados fines se aconseja lo siguiente:
1º Determinar con claridad cuál es el precio de venta de la vivienda. Se debe huir de fórmulas o índices complejos, indeterminados o que dependan de terceros.
2º Determinar un precio por la opción de compra. este precio es distinto al anterior. El mero hecho de que el inquilino tenga esta facultad justifica que el propietario cobre un precio o prima.
La cuantía de esta prima suele ser del 5% del precio de venta. Esta prima se suele cobrar a la firma del contrato de arrendamiento y no se devuelve en ningún caso.
3º Determinar una fecha concreta como tope para comprar la vivienda, o lo que se denomina un plazo de ejercicio de la opción de compra.
4º En las mensualidades que se paguen desglosar lo que es renta por el alquiler, de lo que es anticipo a cuenta del precio. Suele suceder que, si el alquiler dura tiempo, más cantidad del precio de venta se puede entender por pagada antes de la escritura pública de compraventa.
5º Vincular la duración del arrendamiento al plazo de ejercicio de la opción y al pago puntual de las mensualidades de la renta.
6º Inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad si la prima de la opción o lo pagado a cuenta de la vivienda es muy elevado.
7º Evitar las cesión de la opción de compra o del arrendamiento a favor de terceros o la figura de los subarriendos.
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