Como se reconoce en esta noticia del Confidencial actualmente se están poniendo en marcha la  agrupación de millares de interesados para el más de un centenar de viviendas que, previsiblemente, puedan construirse en la citada ubicación.

Debemos advertir que el suelo pertenece a la Dirección General de Patrimonio del Estado y sobre él está pendiente la aprobación definitiva de la Modificación Puntal del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid por la que se cambiará su uso dotacional a residencial. Mientras que esto no suceda,  no habrá subasta pública del solar  ni se sabrá que cooperativa y gestora oferente han sido finalmente las adjudicatarias del suelo.

Son numerosos los interesados que nos han planteado sus dudas en nuestro Despacho sobre la base de algunos contratos y exigencias económicas que les plantean las gestoras. Algunos borradores de contratos de adhesión a cooperativas establecen una retención del dinero por un año o hasta que sea sustituido el socio por otro socio por lo que, o se debe a un error,  o simplemente es inaceptable. Fuera de estos supuestos extremos observamos y facilitamos los siguientes riesgos y consejos:

 

Sin esperar la conclusión de la tramitación urbanística, se están exigiendo a los interesados cantidades superiores a 20.000 e o 25.000 € (no se sabe muy bien en qué concepto) que no están garantizadas y cuyo ingreso en cuentas bancarias “intervenidas” o “bloqueadas” no se acredita suficientemente.  Dado que pedir aval por estos anticipos, hoy por hoy,  es  una quimera, al menos,  debe exigirse un certificado de la entidad de crédito donde se describan las características de la cuenta corriente y su régimen de disposición de fondos, en especial, su devolución al interesado si finalmente desiste o no puede adherirse.

 

El número de interesados y  su solvencia económica es presupuesto para que la cooperativa pueda ofertar la compra del suelo e incluso es presupuesto para adquirir la condición de socio. Dado que la acreditación de estos valores puede ser arbitraria, debe darse mayor crédito a aquellos contratos que permitan al socio verificar documentalmente el censo social de la Cooperativa (acceso al libro registro de socios). Si no se reúne la condición de socio al menos debe valorarse aquellos contratos que informen pormenorizadamente sobre el ritmo de adhesiones al proyecto y unidades vacantes.

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No hay que descartar conflictos dentro de la cooperativa adjudicataria del solar para saber en qué orden debe elegirse las viviendas y quienes finalmente quedarán fuera de la cooperativa, si es que ésta agrupó más socios que viviendas -cosa que podría ocurrir perfectamente-. Este riesgo se debe a que legalmente es muy parca la regulación del socio expectante, por lo que es clave dar prioridad a aquellos contratos que establezcan criterios objetivos que justifiquen documentalmente la asignación de un número de socio y su correlación con el número de socios reales. También es importante exigir documentos ( actas de Consejo Rector,  por ejemplo) que definen los derechos que comporta el número de antigüedad del socio, su procedimiento para asignarlo y una información periódica del censo social

 

Dado que las viviendas están definidas a nivel de anteproyecto y sus calidades y  costes son estimados, considerar en la elección de las posibles cooperativas otros factores importantes como la reputación y experiencia de los gestores, la seguridad jurídica que ofrecen sus condiciones, la inexistencia de gastos de gestión o penalizaciones por desistir del proyecto, etc…  .

ACTUALIZACION ( 21/01/2016): En esta noticia de EL MUNDO se cuestiona la viabilidad del cambio de uso y se atribuye al nuevo gobierno de Madrid una indeferencia a la tramitación del expediente

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