En muchas ocasiones nos encontramos con supuestos en los que se realizan obras que infringen la normativa urbanística aplicable, pero que acaban superando los plazos de prescripción o caducidad sin que se inicie expediente urbanístico alguno por parte de la administración competente.

Sin embargo, dichos plazos de prescripción (generalmente cuatro años respecto a la sanción económica, y quince respecto a la restitución a su estado original), no son definitivos, es decir, a pesar de su trascurso, podrían activarse nuevamente por actuaciones posteriores. Ello daría lugar a lo que se conoce como la “renuncia a la prescripción ganada”, prevista en el artículo 1.935 del Código Civil.

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Un claro ejemplo de dicha situación son las edificaciones ilegales que,  habiendo trascurrido dichos plazos sin expediente urbanístico de regulación, se consideran “fuera de ordenación”, por lo que cualquier obra o actuación que no se limite a mantener la habitabilidad o salubridad del inmueble, supone una renuncia a dicha prescripción, iniciándose un nuevo plazo a favor de la Administración. Existen numerosos pronunciamientos judiciales en este sentido (Sentencias TSJ de Madrid de 10 de mayo de 2007, ROJ: STSJ M 10544/2007 y 23 de febrero de 2010).

Esta situación también debe tenerse en cuenta por las Comunidades de Propietarios, puesto que, si por algún motivo, debe realizar obras que afecten a alguna actuación ilegal realizada por parte de algún propietario en una zona común (sin consentimiento expreso de la comunidad), el hecho de reestablecer la actuación ilegal tras las obras, podría reanudar el plazo de prescripción, siendo la comunidad la responsable de dicha actuación. Por ejemplo, necesidad de levantar el solado ilegal de una terraza de uso privativo para reparar filtraciones de agua, la comunidad incurriría en responsabilidad por la restitución del solado ilegal.

Fco. Javier Pérez Martínez

Abogado

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