Normativa alquiler por habitaciones
Es bastante frecuente encontrarnos con situaciones en las que el propietario de una vivienda, en lugar de arrendarla a un inquilino en su totalidad, alquila cada habitación por separado, mediante contratos individuales, con derecho a utilizar cocina, baño o salón de manera compartida con el resto de arrendatarios.
Antes de analizar cuál es el régimen jurídico que regula esta clase de arrendamiento, debemos aclarar que no estamos ante un supuesto de arrendamiento de viviendas para uso turístico de reciente regulación en algunas CCAA (donde se cede la totalidad de la vivienda), ni ante contratos de hospedaje (donde existen más servicios a favor de los huéspedes).
Dicho lo anterior, existen distintas opiniones doctrinales y jurisprudenciales acerca del régimen legal aplicable a los arrendamientos de viviendas por habitaciones. A continuación, indicamos las tres posturas que podemos encontrarnos al respecto:
- Aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para uso de vivienda:
Los que defienden esta posición, se amparan en la definición dada por el Art. 2.1 LAU, considerando que el arrendamiento de la habitación en una vivienda está destinado a “satisfacer la necesidad permanente de vivienda”. Por tanto, tendría la misma consideración y los mismos derechos y obligaciones que un contrato de arrendamiento de vivienda.
En este sentido, nos encontramos con las Sentencias de la Audiencia Provincial (SAP de Álava de 18 de enero de 2008 (Roj: SAP VI 30/2008) o de Zaragoza de 26 de octubre de 2010 (Roj: SAP Z 2355/2006).
También queremos referirnos a la SAP de Madrid de 8 de octubre de 2010 (Roj: SAP M 15536/2010), que sostiene la calificación de arrendamiento vivienda cuando concurre un único contrato suscrito por personas ajenas entre sí, constituyendo una comunidad arrendaticia.
- Aplicación de la Ley de arrendamiento Urbanos (LAU) para uso distinto del de vivienda:
En este caso, se acude al concepto de habitabilidad entendiendo como tal que el inmueble sea cedido como residencia donde la persona o familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar. De manera que, al ceder únicamente en exclusiva una habitación, compartiendo el resto de dependencias, no puede encuadrase dentro de dicha definición.
En este sentido la SAP de Madrid de 13 de diciembre de 2006 (Roj: SAP M 16239/2006) o de Barcelona de 1 de febrero 2010 (Roj: SAP B 819/2010).
- Aplicación del Código Civil:
Al igual que en el anterior apartado, se consideran arrendamientos sujetos a la regulación general del Código Civil por no satisfacer, la habitación arrendada en una vivienda compartida, la necesidad de vivienda permanente. Una de las consecuencias más importantes es que la duración del contrato estará sujeta a la periodicidad de las rentas (mensuales o anuales). Destacamos la SAP de Madrid de 24 de mayo de 2006 (Roj: SAP M 11611/2006) o la SAP de Barcelona de 8 de mayo de 2008 (Roj: SAP B 4276/2008).
Dada la discrepancia y las múltiples circunstancia de cada caso concreto, si se desea evitar la consideración de arrendamiento destinado a vivienda y sujeto a la regulación de la LAU, es recomendable formalizar un contrato individual de temporada por cada habitación y arrendatario, indicando el período concreto de duración, y que el arrendatario no asuma los suministros (incluidos en la renta).
Por último, también debe tenerse en cuenta que esta clase de arrendamientos también está sujeta a las obligaciones fiscales propias de un arrendamiento. No obstante, el arrendatario no podrá beneficiarse de las deducciones previstas para el arrendamiento de vivienda (sujeto a la LAU)
Fco. Javier Pérez Martínez
Abogado
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